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第六章 房地产法律制度 主要内容 ? 1 、房地产法的概念及构成 ? 2 、房屋拆迁 ? 3 、房地产开发 ? 4 、房地产交易 第一节 概述 一、房地产与房地产法的概念 ? 1 、房地产的概念 ? 房地产是房产与地产的合称。房产是指固 定于土地上的具有独立使用功能并有一定 经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。 地产是指作为土地所有权或土地使用权的 具有一定经济意义的土地。 ? 2 、房地产法的概念 ? 房地产法是指确立和调整国家、集体、公 民、法人及其社会组织在城市规划区内进 行房地产开发用地、房地产开发、房地产 交易、房地产管理，以及房地产使用、修 缮、服务等活动中的地位和相互权利义务 关系的法律规范的总称。 ? 《中华人民共和国城市房地产管理法》于 1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常 务委员会第八次会议通过， 1995 年 1 月 1 日 开始施行。 二、房地产法的体系 ? 1 、房地产法规体系 ? 2 、房地产法律规范体系 第二节 房屋拆迁 一、房屋拆迁的含义 ? 房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设 项目用地需要而对在建设项目用地范围内， 属于他人所有或使用的房地产权益，依照 有关法律、法规和规章的规定而实施的依 法转移房地产权益的行为过程。 二、房屋拆迁实施程序 ? 1 、提出拆迁申请 ? 2 、办理房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证 ? 3 、签订拆迁协议 ? 4 、实施拆迁 ? 5 、监督检查 ? 6 、档案归档 三、货币拆迁安置 ? 1 、货币拆迁的概念 ? 货币拆迁是指房屋拆迁人依照国家拆迁安 置标准，对被拆迁人以货币支付形式对被 拆迁人居住利益的一种补偿。 ? 2 、货币拆迁注意事项 ? （ 1 ）因地制宜确定货币拆迁政策 ? （ 2 ）货币拆迁应保护原产权人的利益 ? （ 3 ）拆迁评估科学性 ? （ 4 ）货币拆迁补偿要考虑土地区位的优劣 产生的价值 ? （ 5 ）货币拆迁补偿应注意考虑一些其他间 接价值 ? （ 6 ）拆迁安置时，必须签订好协议 四、房屋拆迁纠纷的处理 ? 1 、行政裁决 ? 2 、依法起诉 第三节 房地产开发 一、房地产开发概述 ? 1 、房地产开发的概念和特点 ? 房地产开发是指以土地开发和房屋建设为 投资对象所进行的生产经营活动。 ? 房地产开发的特点： ? 房地产开发是在国有土地上进行的； ? 房地产开发的内容是进行基础设施和房屋 建设； ? 房地产开发是一项十分复杂的经济活动。 ? 2 、房地产开发的基本原则 ? 严格执行城市规划； ? 经济效益、社会效益、环境效益相统一； ? 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设； ? 依照法律或合同要求开发。 ? 二、房地产开发用地管理 ? 1 、房地产开发用地的概念 ? 房地产开发用地是指以进行房地产开发为 目的而取得使用权的土地。 ? 2 、土地使用权出让 ? 土地使用权出让的四种方式：协议、招标、 拍卖、挂牌。 ? 3 、土地使用权的划拨 三、房地产开发企业 ? 1 、房地产开发企业的概念和特征 ? 房地产开发企业是依法设立的，以营利为 目的，从事房地产开发和经营的法人企业。 ? 房地产开发企业的特征： ? 具有法人资格的经济实体； ? 以营利为目的的经营性企业； ? 经营范围限于房地产开发和经营。 ? 2 、房地产开发企业的资质管理 ? 房地产开发企业分为一、二、三、四等 4 个 资质等级。 四、房地产开发项目管理 ? 1 、房地产开发的项目立项管理 ? 2 、房地产开发项目的设计与施工管理 第四节 房地产交易 1 、房地产市场 ? 从狭义上讲，房地产市场是指房地产买卖、 租赁、抵押、典当等交易的活动场所；从广 义上讲，房地产市场是指整个社会房地产交 易关系的总和。 一、概述 ? 房地产市场在内部结构上分为三级： ? （ 1 ）一级市场 ? 又称国家土地市场，其主体是代表国家的地产管 理部门。其任务是按照城市规划和土地管理法有 关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发 业务的企业；另外将国家所有的地产出租或出卖 给单位和个人。 ? （ 2 ）二级市场 ? 是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发 公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建 设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后 将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个 人。