房地产投资分析课件第5章房地产投资项目基础数据的分析估算.ppt

2020/4/18 房地产投资分析课件 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定资产投资方向调节税 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 合 计 表 5-9 开发期税费估算表 单位：万元 2020/4/18 房地产投资分析课件 5 ． 1 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 12 ．不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估 算的准确程度，以上述各项费用之和的 3%~7% 估算。 如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估 算下列费用： 13 ．运营费用 14 ．修理费用 5 ． 1 ． 3 房地产投资估算各种报表 2020/4/18 房地产投资分析课件 5 ． 2 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5 ． 2 ． 1 经营收入估算 1 ．租售方案的确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 1 ）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？ 以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？ 2 ）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑 物中的位置； 3 ）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要 考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； 4 ）售价和租金水平的确定； 5 ）收款方式与收款计划的确定。 这一过程在实际工作中，可参照表 5-10 、 5-11 、 5-12 、 5-13 进行。 2020/4/18 房地产投资分析课件 销售期间 第 1 期 第 2 期 … 第 N 期 合计 销 售 计 划 面积 百分 比 100% 收 款 计 划 期 间 百分 比 销售收 入 百分 比 销售收 入 百分 比 销售 收入 第 1 期 第 2 期 第 3 期 … 第 N 期 总 计 房地产开发项目销售计划及收款计划表 表 5-10 单位：建筑面积（ ㎡ ），销售收入（元） 2020/4/18 房地产投资分析课件 序 号 项 目 名 称 建设期 经营期 第 1 期 第 2 期 第 3 期 … … … 第 N-1 期 第 N 期 1 可出租建筑面积 2 单位租金 3 可能毛租金收入 4 出租率（ % ） 5 有效毛租金收入 6 转售收入 7 转售成本及税费 8 净转售收入 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 表 5-11 单位：建筑面积（ ㎡ ），销售收入（元） 2020/4/18 房地产投资分析课件 项 目 建筑 面积 （㎡ ） 售 价 （元 / ㎡ ） 2001 年 2002 年 2003 年 合计 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 地上商 业部分 公寓楼 部分 地下商 业部分 地下车 库部分 总 计 表 5-12 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 单位：万元 2020/4/18 房地产投资分析课件 物业 类型 初始 租金 （元 / ㎡） 年期 3 4 5 … … 14 15 总 计 入住率 地上商业 部分 收 入 （万元 ） 公寓楼部 分 地下商业 部分 地下车库 部分 其他面积 总 计 表 5-13 房地产项目出租收入计划表（全部出租方案） 单位：万元 2020/4/18 房地产投资分析课件 5 ． 2 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2 ．租售价格的确定 1 ）房地产开发产品定价方法 《房地产开发项目经济评价方法》中规定： 租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应 选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易 实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到 房地产项目的租售价格。 这个定价过程就是市场比较定价法的运用。 2020/4/18 房地产投资分析课件 5 ． 2 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2 ）市场比较法定价过程 ① 搜集交易实例 ② 选择比较实例房地产 ③ 建立价格可比基础 ④ 比较实例的比较和修正 ⑤ 确定该房地产的比准价格 2020/4/18 房地产投资分析课件 5 ． 2 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 3 ．经营收入估算 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自 营时的货币收入。 房地产投资项目的经营收入主要 包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让 收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和 自营收入。 2020/4/18 房地产投资分析课件 5 ． 2 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5 ． 2 ． 2 税金估算 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下： 1