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2020年房地产行业分析报告 2020年5月 从目前的情况来看，居民没有出现过度信贷的情况，房地产继续向上发展的话， 短 还看不到风险。但过去形成的“房价永远只涨不跌”的预 正在发生变化，未 来还是要更多的警惕价格的下跌引发质押品风险，所以提出的政策还是因城施策。 我们对房地产一直都是避免房地产价格的过快上涨，但是从来没有说过要去抑 制房地产行业的发展，这是有差异的地方。对于房地产行业来说，包括对中国的经 济发展，这个行业确实空间比较大，因为城市化的进程，对未来中产阶级朝着七亿 走、实现2035 年目标，是起着支撑的作用。关键是行业的发展，避免价格的上涨 超过居民收入的上涨，对于房地产行业的发展，可以考虑通过国开行这种方式建立 共有产权房，相当于地价这一块儿将来转让的时候，再回归到地方政府，或者是回 归到银行，可以单独地放出，甚至可以不进财政的表，直接从央行到商业银行，到 共有产权房那一块儿去，对于抵抗疫情对经济的影响也是起着积极的作用。 1、疫情冲击下地产需求的“ 四步走” 疫情对房地产需求的影响分两个方面来看，积极的影响有四点： （1）未来一段时间货币条件会继续维持相对宽松，过去3 个月Shibor 的下降 往往带来地产销量的回升。虽然本轮周 宽信用主体不是房地产，3 个月Shibor 已 经接近2009 年金融危机时期的低点，Shibor 向房贷利率的传导不顺畅，商品房销 量没有像过去一样大幅回升，但货币条件维持极度宽松的情况下，资金会部分流入 房地产市场，对住房需求总归会有一些支撑。 （2）经济下行的时候，企业经营相对困难，银行的优质资产不足，息差又在 逐步被压缩，因此在放贷的时候，银行会更加倾向于放按揭贷款，这对疫情下房地 产的需求产生积极的影响。 （3）疫情加速降息进程，5 年 LPR 利率下降有利于引导房贷利率平稳下降， 首套房贷款利率从2019 年11 月5.53%的高点见顶回落，2020 年3 月首套房贷款利 率从5.5%下降至5.45% ，利率下行出现了加速。 （4）疫情之下，老百姓“居者有其屋”的观念可能进一步加强，同时预防性 的储蓄会增加，2020Q1 居民倾向于更多储蓄占比大幅提升至53% ，为2003 年以来 最高，部分居民会觉得可以通过住房进行储蓄。 -3- 图1 ：疫情对地产需求的四个积极影响 资料来源：市场部 图2 ：过去3 个月Shibor 的下降往往带来地产销量的回升 SHIBOR:3个月:月 商品房销售面积:累计同比(右轴) 7 60 6 40 5 20 4 0 3 -20 2 -40 1 0 -60 资料来源 ：Wind ，市场部 -4- 图3 ：