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（年度报告）年月南昌房 地产市场分析报告 2010 年 7 月南昌房地产市场分析报告 一、2010 年 7 月中国房地产市场概览 7 月全国住宅价格环比下跌城市逾七成 中国房地产指数系统8 月 2 日发布百城价格指数，7 月全国 100 个城市住宅 平均价格为 8308 元/平方米，环比下跌 1.32% 。其中26 个城市价格呈现环比上 涨趋势，74 个城市价格则表现为环比下跌。在价格上涨的城市之中，哈尔滨上 涨幅度最大，为 2.95%;而下跌幅度最大的汕头，其跌幅则为 4.32% 。7 月份住宅 价格环比涨幅居于前十的城市，几乎被三、四线城市所囊括，其中哈尔滨、日 照、鄂尔多斯的环比涨幅均超过 2% 。而7 月住宅价格环比跌幅前十的城市中， 一些二线城市则在其中。如汕头、珠海、温州等市，居前两位的汕头和包头， 其跌幅分别为 4.32%和 4.13%，也是百城价格指数中仅有的两个跌幅超过4%的城 市。 房价开始现松动开发商资金充裕度开始下降 全国工商联房地产商会会长聂梅生在昨天的论坛上透露，开发商资金充裕 度开始下降，并非 “不差钱”，房地产商开始用自己的钱来投资，其中自有资 金 5 月份比 4 月份大幅度增加，比去年月均大幅度增加，去年的月均自有资金 是 1452 亿元，到了今年 5 月份达到了 2000 多亿元。自有资金率大幅度上升到 70%，去年的数据是50% 。从新政调控效果看，聂梅生说，遏制部分城市房价过 快上涨的效果是显著的，房价环比下降，而且趋势会进一步扩大，房价已经松 动了。在此背景下，开发商调整战略目标，有的继续逢低拿地，大型的开发企 业平衡商业地产持有比例，以便形成对冲平衡机制，甚至往老年住宅和绿色地 产领域发展。 传楼市新调控政策第三季度推出四季度将见效果 7 月 3-4 日,国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示,目前 房地产调控导致市场量跌价滞,这种情况不会维持太久,继续调控下去,会出现量 价齐跌的情况。徐绍史表示,下半年国土资源工作的重要内容之一,就是积极参 与房地产调控。徐绍史提出了国土部门继续参加房地产调控的三方面内容：一 是严格供地计划执行,保证 70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房；二 是严查房地产开发商囤地,目前约有一半的闲置土地是由于地方政府原因造成的, 国土资源部正在对这个问题进行梳理,将出台新的政策,解决这个问题；三是严 格土地出让新合同的执行问题,开发商在土地出让新合同当中,与政府约定了开 竣工日期,国土部将依据土地出让新合同对房地产项目进行检查。国土资源部总 规划师胡存智日前对本报记者表示,房地产用地土地出让保证金比例将从 20%,提 高到 30% 。 一线城市房租普遍上涨专家称这与调控关系密切 国务院十号文件出台两个多月以来，降价的呼声不但没有打破住房市场的 僵持局面，租房市场却呈现出了异常的火爆。链家地产近期公布的上半年北京 住宅租金情况显示，2010 年上半年全市套均租金 2792 元/月，同比上涨 18.5% 左右。同样，上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨，特别是进入 5 、6 月以 来，租金涨幅更为明显。与此同时，房租价格上涨的风潮也不可避免地向二、 三线城市蔓延。买房人少了租房人就多了，供不应求导致价格上涨，这原本是 一条简单的逻辑，但放在中国的租房市场上，似乎就不这么简单了。中国之声 特约观察员李一戈认为，以本轮地产调控为导火索，房租价格急速上涨背后隐 藏着供需双方的挣扎与无奈。 降价打折：开发商促销 “迷踪拳”算晕购房者 楼市调控将满三个月,不少购房者陷入两难的境地,在买还是观望中纠缠。 趁此机会,部分开发商给出针对性的举措,比如推出多重优惠,就象打 “迷踪拳”, 至于实际优惠多少,算法复杂,让不少购房者只能带上计算器,一样一样来计算。 针对购房者的情绪,不少开发商推出了众多的优惠,比如折上折、赠送面积、送 家电、免几年物管费等等。现在不少开发商几样优惠有条件的叠加,优惠越发复 杂。不仅投资客纠结,普通购房者,也处在这样的矛盾之中。昨日,在空港新区某 楼盘,家住江北区五里店的覃军正带着小孩看房,他说最近看了不少楼盘,但还在 犹豫,比如正在看的楼盘,买二室两厅钱刚好够,买三室两厅就少了点。如果现在 不买,他也担心错失机会。一家知名品牌开发商透露,最近两周来,虽然成交量增 加,但是购房者占看房者的比例依然较低,这说明市场观望情绪依然较浓。 地方政府消极懈怠开发商豪赌调控不可持续 从楼市调控政策本身看，自从