武汉复地·东湖国际三期可行性研究报告讲解.pptVIP

复地·东湖国际三期精装修产品 可行性研究报告 报告目的 根据当前市场情况，研究本案三期公寓走精装修 成品线路的可行性，论证其对价格与销量的提升作 用，以及可行的执行方法。 经济指标 建议不装修 建议装修 产 品 特 征 市 场 特 征 三 期 产 品 分 析 装 修 房 市 场 调 研 分 析 户型比重 景观 户型研究 预期售价 发展沿革 武汉现状 操作方式研 究 精装修房对 销售的影响 研究 三 期 产 品 精 装 修 可 行 性 辩 证 分 析 装 修 建 议 论证思路 经济指标 产 品 特 征 三 期 产 品 分 析 户型比重 景观 户型研究 预期售价 第一章 产品两极分化，建筑密度较小。 高层与别墅的产品组合， 1.8 容积率，建筑密度 19.33% 。 一栋 55 层超高层（ 168.5 米高）， 4 栋 33 层高 层住宅（ 99.3 米高）， 2 栋 32 层高层住宅（ 99.5 米 高）， 14 栋 4 层叠拼住宅与公共配套建筑及设施组成 三期产品分析 1. 经济指标 景观不及一期，但视野好。 无外部湖景， (1# 超高层除外）主要为内部景观。围和式布局，高层与别墅组合，视野好。 三期产品分析 2. 景观 中小户型占据比重最大 93-94 平米的首置、首改型产品占 52.44% ，共 574 套。比重较大。其次为 154 平米户型。 三期产品分析 3. 户型配比 户型比较优异 公寓产品全部为典型 T4 布局，方正，设计合理，附加值高。 三期产品分析 4. 户型分析 高层价格走势 6538 6217 6254 6218 6217 6364 6417 6476 6848 7025 7118 7242 7315 7448 7786 7903 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2 0 0 8 年 1 1 月 2 0 0 8 年 1 2 月 2 0 0 9 年 1 月 2 0 0 9 年 2 月 2 0 0 9 年 3 月 2 0 0 9 年 4 月 2 0 0 9 年 5 月 2 0 0 9 年 6 月 2 0 0 9 年 7 月 2 0 0 9 年 8 月 2 0 0 9 年 9 月 2 0 0 9 年 1 0 月 2 0 0 9 年 1 1 月 2 0 0 9 年 1 2 月 2 0 1 0 年 1 月 2 0 1 0 年 2 月 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 预期售价万元以上 按照东湖国际价格走势，三期售价在 10000 元 / 平米以上，成为武昌标杆。 三期产品分析 5. 价格预期 1. 密度较低，产品形态两极分化 三 期 产 品 分 析 总 结 2. 公寓户型紧凑，属首置、首改型产品。 主流面积为： 90 平米、 130 平米。此面积 段属常规产品，市场供应与成交均非常集 中。 3. 湖景有限，视野好 4. 户型设计优良，方正，附加值高 5. 售价超过 10000 元 / 平方米，跳出市场， 成为武昌标杆。 三期公寓产品分析 1. 矛盾： 价格区域最高，而产品面 积并非顶级。主力面积为市场最常 规面积，供应量密集。在此情况下， 要做到量价双收存在难度。 2. 价格支撑点不足： 户型、视野并 不能单独支撑高价。必须有其它因 素支撑：如社区价值、品牌价值等。 要实现量价双收，寻找新的价值支撑点很有必要。那么，走精装修成品路线 是本项目的好出路吗？论证 ---- 总结 第二章 市 场 特 征 装 修 房 市 场 调 研 分 析 发展历史与趋势 武汉市场现情况 操作方式研究 精装修房对销售的影响研究 第一阶段：简单式拼凑 第二阶段：品牌化运作 第三阶段：大众化 2000 年之前 ? 精装修房多用于样板房； ? 临时施工团队； ? 装修质量比较差； ? 只作为促进销售的道具； ? 不适宜居住。 2001-2006 年 ? 简装修房出现； ? 部分开发商打造装修房产品； ? 开始与知名装修公司合作； ? 装修质量提升； ? 主要出现在中高端项目； 2007 年以后 ? 装修房比例明显增加； ? 开发商装修房品牌形成；