某某房地产市场调研报告分析.pptxVIP

Contents1.1魅力商丘商丘荣登2011中国魅力城市金榜第13位商丘位于河南东部，地处黄淮平原腹地。全市东西横距168千米，南北纵距128千米，中心城区面积165平方公里，市区规划区面积2165平方公里，市区人口101万；商丘市下辖2区、1个省级开发区（商丘经济技术开发区）、6县、代管1个县级市；重要交通枢纽：亚欧大陆桥东端一个市区人口超百万的特大城市，公路、铁路、航空、高铁四通八达，北通京津，南达广深，西接兰新，东抵沪苏，是我国重要的综合交通枢纽和国家东西、南北经济联系的“十字路口”； 金边七市核心成员：淮海经济区核心区一体化正式启动，核心区成员：徐州、商丘、济宁、连云港、枣庄、宿迁、淮北、宿州。通过金边七市建设，在中国率先实验打破行政区划，实现跨省区域合作，促进了地区经济社会持续发展；商丘底蕴深厚：华夏文明之源、炎黄文明古都、六朝古都、三商之源、华商之都——中国·商丘； 城市规划商丘“十二五”规划城市定位为“一中心一枢纽三基地”：豫鲁苏皖接合部区域性中心城市；中国重要的综合交通枢纽；国家现代农业产业基地、新兴工业基地、全国商贸物流集散基地； 商丘新区：商丘市城市发展战略“东跨南拓西移”中“南拓东跨”的重要组成部分，也是积极推进商虞一体化的必然举措。商丘新区依托商丘目前的北海路（商虞快速路）、华商大道（南三环）两大主干道为新区城市主轴线。西起神火大道，东至虞城西区，向北到陇海铁路，南连规划建设中的商丘南四环路； 城镇建设：“一核两翼组团发展，四位一体统筹推进”是商丘的城镇化发展战略。 西移东跨南拓Contents2.2经济发展状况商丘经济走势经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定良好的基础2004年中央提出“中部崛起”，商丘市GDP 增长幅度一直保持较高的增长率。受2008年经济危机的影响，近两年经济发展有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。2010年商丘市GDP1156.96亿元，同比增幅达12%，经济形势趋好；2010年全市财政总收入83.7亿元，增长18.8%，财政一般预算收入43亿元，增长21.6%，一般预算支出180亿元，增长19.1%；城镇固定资产投资690.39亿元，增长23.1%；Contents3.1商丘房地产概况板块划分依据商丘市房地产价格特点及项目分布特点，可以将其划分为五大主力板块：道北板块（京九线北）：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场；城西板块（梁园区政府周边）：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，但市政配套有待提高；老城区板块（中心城区）：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态；神火大道板块（神火大道两侧）：住宅集中开发区域，城市面貌较好；经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足；道北版块城西版块老城区神火大道版块经济开发区主要在售项目目前在售项目主要集中在：经济开发区、神火大道板块；老城板块、城西板块、道北板块的新项目很少，多数项目于2010年已售罄或接近尾盘；帝和水上公园富饶新城国际东方现代城未来英伦印象上东一品天明第一城紫金华庭水木清华桂园盛大世纪名城华府新天地天泰福地帝景南苑普罗旺斯巴比伦蓝钻汇豪天下弘景丽都联盟新城怡佳百合上海城市花园东方兰亭苑Contents3.2经济技术开发区经济技术开发区项目体量：体量较小，多数项目在10万方以下；销售价格：目前在售项目均价在3800元/㎡以下；户型方面：目前区域内户型供给以两房、三房为主，一房和四房房以上的户型供应量较少；客户构成：首次置业工薪阶层，商丘本地投资客，周边县定居商丘人群；物业类型：区域内开发的物业主要以多层为主，小高层次之，高层单位较少；Contents3.3神火大道板块神火大道板块此区域项目发展出现两个极端趋势：趋于规模化：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于“大”“齐”；趋于个性化：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新城则打造的是中式低密度宽景豪宅 ；神火大道板块项目体量：此版块项目数量是全市最多的，平均规模也是全市最大，多在20万方以上；价格方面：均价在4000元/㎡左右，但特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，如上海城市花园均价在6000元/㎡；另外，联盟新城、水木清华等项目均价都超过5000元/㎡；户型方面：目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的投放量次之；项目配套：本区域内楼盘各方面配套比较完善，楼盘品质也是商丘最高的；客户构成：商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边县定居商丘人群；Contents4典型个案分析联盟新城联盟新城系列产品中的第一个地市项目 二期白夜北欧以魔变户型为最大亮点：两房变三房、三房变五房。项目位置：神火