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关于在凤凰城开发商业房地产暨物流中心的方案 一、 济南市物流现状与规划 (一) 济南市物流业的基本现状 1、从济南市计委近期出台的相关物流规划方案中可以看出， 济南市政府积极培育济南市物流市场，并大有把物流产业作为支 柱产业之势。四大物流园区的建立，将大大加快济南市流通经济 的发展，加快物流业的发展。 2、物流企业服务模式多样并各据特色。现有的物流企业基本 可以分为三种模式，一是运输物流企业，二是仓储企业，三是以 兼仓储和市场与一体的模式。 3、传统的物流企业向现代化的物流企业发展。第三方物流企 业的迅速崛起使的物流中心日趋社会化和专业化。 (二) 济南市物流近期总体规划 到 2005 年，济南市流通经济增加值要达到 376 亿元，占 全市 GDP 的 23%；并培植 1-2 户年销售额超过 100 亿元的国内知 名商业集团，另外，济南连锁门店的总营业面积将达到 60 万平 方米，年销售额 200 亿元，占全市社会消费品零售总额的比重提 高到 30%。这是济南市物流现代化的近期目标。 二、 济南市现有的物流中心基本情况 ： 1、济南市现有的物流基地主要分布在济南的东北部和东 部。其中盖家沟物流中心具较大规模。大型物流中心有山东银座 1 圣洋物流中心有限公司、山东交通物流公司，盖家沟大型物流仓 储基地。 A、山东银座圣洋物流中心有限公司，位置在历下区姚家商业街， 为大型仓储基地，主要经营水产、果品、蔬菜、粮油等。主要是 以出租的形式回收资金。也可以买断。买断要求是一次性付款。 出租期限为 3 年、20 年、60 年。其中以 20 年为最多。出租价格 为 1。2 元/平。天。仓储基地的建筑为跃式结构，一跃二。仓储 基地面积大小因经营产品的不同而有差异。如海产品的仓储时常 有两种，其一种为每层为 42 平方米，出租面积为 84 平方米。故 月租金为 3024 元。其二种为面积 168 平方米，出租价格为 1.3 元/平.天。故月租金为 6552 元。（另：63、k53 至姚家商业街） B、山东交通物流公司，紧邻济南汽车东站，交通方便为该物流 企业的最主要优势。该物流公司主要以运输为主，兼有仓储基地。 其仓储基地的租期较短，一般为一年，可以续租。租赁的价格为 0.35 元/天.平方米，其中包括装卸费用管理费用等。可出租仓 储空间为 50 平方米起租。 2、物流中心的建筑特点 所调查物流中心中，多以仓储基地为主，因为目前济南市的 物流中心多处于由传统的运输、仓储企业向现代物流企业的转型 期，故济南的物流基地多以低于 4 层的建筑为主。 三、投资商业房产即物流中心的可行性分析： 1、承租者稳定可靠，而且租期较长，而且存在较多将大部 2 分甚至是全部经营支出向承租者转移的机会。这就为物流中心的 开发者提供了风险转移的机会，可以有效的降低投资风险。 2、由于资金的问题，众多的商家宁愿把有限的资金用于扩 大其生产经营规模上，而不是用于其仓储基地的土建以及交通运 输上，这就为物流中心的建立与发展提供了客观条件。 四、拟建物流中心的选址 物流基地的服务特点决定了要在城市的边缘，交通条件好、 用地充足的地方建设。同时考虑市场需求、地价、交通设施、环 境等经济社会自然因素。 1、 选址原则 凤凰城物流中心的建设应当着重考虑以下几个因素：a.交通 便利，能够实现多种形式的运输连接方式，b、经济合理性，应 该选择较低的地价区位，同时保证数量充足、素质较高的劳动力 条件，以实现成员企业的利益追求 b.不影响凤凰城的总体规划， 尤其是环境保护和生态平衡要求 2、 拟选地址 该物流中心拟建设于凤凰城的西北部，炼油厂附近。 该地块地处工业南路延伸线（轻骑路）以北，距离济南市中 心商务区 17 公里，南侧 200 米处为经十东路景观大道。东临绕 城高速仅 5 分钟车程。距离进济南遥墙国际机场仅 10 分钟车程。 具有无可比拟的交通优势。 同时，该项目地块是凤凰城规划中地价较为低的区位，