华宇产权式度假酒店营销推广策划分析方案.pdfVIP

华宇产权式度假酒店 营销推广策划报告 泛城 中国）综合住宅服务 谨 呈 二 Ο Ο三年七月二十八日 1. 工程产品定位调 整建议 1.1 产品特性分析 1 / 64 1.1.1 产权式酒店的起源 “产权式酒店公寓”是本世纪 70 年代兴起的产物，是最适合中 产阶级的一种投资方式， 20 世纪 70 年代，欧美发达国家进入所谓 的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游 创 新 过 程 中 ， 瑞 士 企 业 家 亚 历 山 大 耐 首 先 提 出 “时 权 酒 店 ” Timeshare.Hotel ）的概念，即出售转让或者交换。 1976 年，法国 阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向 旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒 店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的 20 年中逐渐向北美加 勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。产 权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分 割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将 客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定 期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受 中产阶级和企业集团青睐的投资方式。 1.1.2 产权式酒店的类型 国际通用的产权式酒店大致有三种类型： ·时权酒店： 将酒店的每个单位分为一定的时间份 如：一年 51 周），出售 每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒 2 / 64 店每年一定时间 或一周）的居住权； ·养老型酒店： 指投资人 往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的 某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期 间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后 由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有； ·有限自用的投资型酒店： 指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒 店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况 下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权； 本工程就 是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资 者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一 出租经营，获取年度利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定 期限的免费入住权。这种酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威 夷，当地拥有充足的旅游客源，因此客房年度利润分红通常足以抵 消分期付款的费用，并有客观的盈余。业主一般只要投入金额不多 的首期，就可不再投入，大约 10-15 年后取得产权。之后投资者可 以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房，经 营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报，委托酒店管理公司统 一经营的业主将获得 70 年产权利润分红及多元化的投资收益；投资 者在付清所投资产权酒店全款后，即可获得 70 年独立物业产权，该 产权在有效期内可以进行抵押，转让，转移，继承。投资者在酒店 3 / 64 开业后，即可获得酒店部分年度利润分红，利润分红系数根据所投 资单位首次交易总额确定。 1.1.3 产权式酒店的流行趋势 产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸 易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店