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行业聚焦I I ndustry Focus 近年来.房价较高、涨幅过快的问题8益凸现。房价“逆势上扬”是供需矛盾的集中体现。作为商品房供应源头——i地供应量是否充足的问题也8|起7普遍关注,北京 审统计局针对北京事房地产开发企业i地开发翻豫情况辑作的调查.爱瑗‘北京市住宅存 量用地面积较大.但是能顺翻形成住宅供应的i地面积增量i减少趋势.且在企业中的 分布集中.使部分企业感翻i地供应趋紧。 北京市房地产开发企业 土地利用情况调查报告 为了全面了解北京市房地产开发企业拥有的土地数量和土地建设利用情况,北京市统计局开展了“北京市房地产开发企业土地开发利用情况”调查,对2007年5月31日之前未竣工项目用地(包括在建、停建和未开工用地进行了全面调查。调查结果显示,北京市房地产开发企业拥有二级开发未竣工项目土地10645.1公顷,其中,建设用地面积8127.1公顷。在全部二级开发未竣工项目用地中,主要立项为住宅(含住宅配套用地面积6901.6公顷。闲置土地(项目未动工或者中止开发建设的土地面积约占五分之一。从住宅用地供应情况看,目前尚未形成实际供应的土地面积为3721.1公顷,建筑面积为5758.6万平方米。初步预计目前开发商手中未盘活住宅用地面积达到4165.1公顷,可供开发和供应年限在3—4年左右。 土地开发利用基本概况 调查数据显示,截至2007年5月31 |28数据2…日,北京市房地产开发企业进行一级 开发类土地面积6736.8公顷;二级开 发项目土地面积10645.1公顷,其中建 设用地面积8127.1公顷,规划建筑面 积16370.9万平方米(见表1。在二 级开发项目用地中,立项为住宅(含 住宅配套用地达6901.6公顷,占二 级开发项目用地的64.8%;规划建筑 面积11740.2万平方米,占71.7%。 一级开发类土地概况 一级开发类土地主要分布在功 能拓展区。北京市房地产开发企业共 拥有一级开发类土地6736.8公顷。其 中,分布在功能拓展区的达3495.8公 顷,占51.9%,发展新区占38.8%,核 心区占5.8%,生态涵养区面积最少, 仅占3.5%。 一半以上的一级开发类土地正 ◎郑新王铁梅张琳 在进行拆迁。从土地开发建设进度 看,有3441.6公顷土地正在拆迁,占 51.1%。 二级开发项目土地概况 全市房地产开发企业拥有二级开 发类未竣工项目土地(以下简称二级 开发项目土地面积10645.1公顷, 其中,建设用地8127.1公顷,代征地 2518公顷。总规划建筑面积16370.9万 平方米。 从用地结构看,二级开发项目土 地以住宅用地为主。住宅用地(含住 宅配套6901.6公顷,占全部二级开 发土地面积的64.8%;规划建筑面积 为11740.2万平方米,占71.7%。 从获得时间看,2004年获得土地 面积最多,为2978.3公顷,占历年累 计土地面积比重的28%。调查显示,表1 房地产开发企业拥有土地基本情况 万方数据 Industry Focus l行业聚焦 企业拥有的二级开发项目土地最早的 获取年份是1985年,距今已有23年。 其中,2003年以前获得的住宅用地占 住宅用地总量比率是48.4%,2004年 以前的累积比率是75.4%。 从获得方式看,以协议出让为 主。二级开发项目土地中,以出让 方式获得的土地面积为8416公顷,其 中,协议出让6517公顷,占二级开发 项目土地面积的61.2%;招、拍、挂 方式占17.8%。“8.31”大限后,协 议出让显著减少。2004年8月31日土 地大限以后,协议出让土地面积比 重下降较快,由之前的72.8%下降至 36.1%;而招、拍、挂比重由7%上升 到41.1%。 从平均地价看,招、拍、挂方式出让的地价款上涨最快。调查显示,全市二级开发项目用地的土地购置费平均为1471元/平方米,其中,通过招、拍、挂方式获得的土地均价2917元/平方米。“8.31”大限以后,招、拍、挂出让类土地比重迅速上升,平均地价达3544元/平方米,带动出让类±地平均购置价款由“8.31”大限前的1166元/平方米上升至2530元/平方米。 从分布区域看,拓展区和发展新区土地面积占九成,四至六环路分布近六成。功能拓展区二级开发项目土地面积达到5299.9公顷,所占比重为49.8%;其次为城市发展新区,达4170公顷,占39.2%。三环内开发土地面积996.3公顷,三环至四环1109.5公顷,四环至六环路6304.2公顷,六环路以夕b2235.1公顷,所占比重分别为9.4%、10.4%、59.2%和21%。 闲置土地情况及原因 从土地建设进度情况看,约五分之一土地闲置。所有二级开发土地 中,已经签订合同的土地为10474.8 公顷。其中,正在开发建设的土地 8351.2公顷,未