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｜ 我国房地产 销售培训资料 1 一、房地产的基本概念 1、房地产 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单 纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土 地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。所以房产总是 与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。 房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、 生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。 2、房地产特性 位置固定性位置不可移动性 地域差别性每一宗房地产价值都不相同 高值耐久性价值昂贵的消费品 保值增值性土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质 3、房地产开发 房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业 人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间,并改变人类生存的物质环境 的一种劳动。 4、房地产市场 一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,既国家通过其 指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与 使用者的市场,出让的土地可以使生地也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产 一级市场是国家垄断的市场。生地（没有实现三通一平）和熟地（已实现三通一平） 三通一平：通水、通电、通道路,土地平整 七通一平：通上水（自来水）、下水（防水、雨水排放）、电、煤、道路、电讯、热、土 地平整。 二级市场：是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市 总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售 给用地、用房单位或个人。 2 三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场,也就是房地产进 入流通领域进行交易而形成的市场。 5、商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通 的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 6、发展商／开发商 专门从事房地产开发和经营的企业。 7、代理商 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代 办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 8、房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法 律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋 或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人 进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让 等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。 9、如何办理产权 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才 能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购买发票、身份证明、企业相关资料文件等到 房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。 10、商品房预售许可证 按规定，房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准 后方可预售楼花（现楼不需此证）。 11、房地产买卖合同 是由国土局统一编制，用以