物业经营管理吴钦飚.pptxVIP

Contents……七、成本管理八、合同与风险管理九、财务管理与绩效评价十、写字楼物业经营管理十一、零售商业物业经营管理十二、物业经营管理的未来发展一、物业经营管理概述二、房地产投资及其区位选择三、房地产投资分析技术四、收益性物业价值评估五、房地产市场与市场分析六、租赁管理第一章 物业经营管理概述第一节 物业经营管理的概念第二节 物业经营管理的层次与工作内容（一）考试目的 测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的关系。熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。（三）要点说明物业经营管理的性质和管理对象物业经营管理的目标管理型物业服务企业、专业型物业服务企业、综合型物业服务企业的区别物业经营管理的类别物业经营管理的工作内容第一节 物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵 物业经营管理——又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（Property Management）、设施管理（Facilities Management）、房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 物业经营管理，突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象收益性物业——写字楼零售商业物业出租型别墅或公寓工业物业酒店休闲娱乐设施等（一）写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。对写字楼分类一般考虑12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。（二）零售商业物业选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。零售商业物业主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面来分类。所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上表现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。零售商业物业的分类：区域购物中心市级购物中心地区购物商场居住区商场邻里服务性商店特色商店零售商业物业的存在形式：只经营零售业的独立的建筑物或建筑群（中友百货、北辰购物中心等）某综合用途物业内的一部分（国贸、时代广场等）（三）出租型别墅或公寓别墅：与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量比较高。公寓：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。（四）工业物业为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。（五）酒店和休闲娱乐设施主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：酒 店休闲娱乐设施服务对象不同商务和观光客人度假旅游者、培训人员或会议客人地理位置不同市中心或其他交通便利的地方自然风景秀丽的度假胜地服务内容不同以住宿、餐饮和商务功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主建筑设计和装潢风格不同星级标准的豪华气派田园式、居民式或别墅式三、物业经营管理服务的目标 ——从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 即：为业主或投资人创造回报和利润四、物业经营管理企业物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。物业服务企业划分为管理型、专业型和综合型三种。管理型：工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。