20070520 郊区大盘的五大开发模式分析@大盘详解.pptVIP

本报告是严格保密的。 2018/10/12 郊区大盘的五种开发模 式分析 世联模型 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本报告是严格保密的。 2 [ 关键字 ] ： ? 关键字：远郊、大盘、开发模式 [ 简介 ] ： ? 此模型中列举了在远郊的大规模楼盘开发中，可能出现的五种开 发模式，并列举了各个开发模式的特征要点和适应性分析。 本报告是严格保密的。 3 根据世联经验及已有成功案例总结，远郊大盘 以不同核心驱动可划分的五大开发模式 ? 天津万科东丽湖 ? 南宁荣和山水美地 ? 无锡圣巴巴拉 ? 上海浦江新城 ? 厦门圣地亚哥 ? 深圳万科城 ? 深圳曦城 ? 成都芙蓉古城 ? 重庆中安翡翠城 ? 成都中海国际社区 ? 广州奥林匹克花园 ? 深圳四季花城 ? 深圳桃源居 ? 万科十七英里 ? 郑州普罗旺世 ? 郑州思念果岭山水 ? …… 产业园模式 （产业驱动） 旅游地产模式 （自然资源 驱动） 郊区化居住 模式（城市 郊区化驱动） 主题地产模式 （创建主题配套 驱动） 核心驱动力 新市镇模式 （复合资源 驱动） ? 成都芙蓉古城、万科十七英里 ? 万科东丽湖 ? 四季花城、中安翡翠湖 ? 桃源居、奥林匹克花园、博鳌水城 ? 西安高科园区 本报告是严格保密的。 4 开发模式分析 ? 每个郊区大盘项目都不会是单因素的驱动模式，可能会是几种因素 的组合； ? 大盘的驱动因素是随着其开发进程而不断进化衍变的； ? 我们这里不是要分析项目到底归类到哪种模式，而是要分析各种驱 动因素会在项目不同的发展阶段对项目产生的促进作用； ? 我们先要借此理清项目衍化发展的过程和可能对项目产生影响的因 素。 ? 市场： ? 郊区化置业发展较 快； ? 普通置业者对郊区 置业有抗性； ? 城市高端人群成长 较快； ? 区域： ? 区域陌生度高； ? 城市发展方向外延； ? 市场认可度不高； ? 项目： ? 规模超大； ? 资源较好但不稀缺强势； ? 需要依靠自身资源体系 的打造。 ? 本项目基本特征回顾： 本报告是严格保密的。 5 成都芙蓉古城 —— 打造旅游观光、休闲度假等完善旅游配套 ? 区位： 距市中心 20 多公里， 城市远郊，交通体系发达； ? 规模： 占地面积 680 亩； ? 定位： 集居住、度假、休闲、 投资于一体，融合各种中国 民居建筑风格，以成都地域 文化为项目内涵，极富传统 色彩； ? 核心资源： 人造人文景观和 休闲度假的居住环境。 旅游地产模式 ? 关键特征： 规模大小不定，但一定有自身稀缺人文、景观资源； 1 城市远郊，大都市圈层边缘化区域，区域旅游价值认知度高； 2 打造极为浓郁的休闲度假氛围，项目与旅游度假行为嫁接，旅游资 源是项目的第一要素； 3 打造 城市高尚第二居所 ，契合城市高端“ 5+2 ”生活模式的需求。 4 本报告是严格保密的。 6 旅游地产模式特征分析 ? 适用条件： 适用条件 ? 拥有强势的 稀缺自然 、人文资源，或打造强势旅游配套； ? 良好的 休闲度假氛围 ，与外部的 交通路网畅通 ； ? 周边依托城市群体有良好的休闲度假 市场需求 ； ? 城市中高端 “5+2”生活模式发展成熟 ； ? 克服远郊劣势能力强，抗郊区化指数 5 。 ? 针对本项目： ? 项目资缺乏强势稀缺资源： 原生态的平地黄河湿地景观资源并不强势，项 目需要借助整个大社区景观塑造，再造资源； ? 本区域认知度不高： 郑州人对此地没有与旅游相关的区域认知； ? 郑州本身缺乏休闲度假产品的打造 ：项目初期有可能一部分高端人群被项 目优质景观体系吸引，投资用作第二居所；有可能借助休闲度假配套的打造 营造休闲度假氛围，从而带动本项目高端二居。 此模式在项目初期不能构成项目主要驱动因，但可能带来部分为项 目环境和未来升值潜力投资二居而买单的购买人群。 本报告是严格保密的。 7 四季花城 —— 郊区化居住模式之一“被动郊区化 —— 白领一居” ? 区位 ： 在离主城区 30 分钟 车程的关外； ? 规模 ： 总占地面积 560 亩， 总建筑面积 53.2 万平米；