08+土地增值税培训讲学.ppt

第八章 土地增值税;; 一、概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。 1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,土地增值税自1994年1月1日起在全国开征。;2、征税范围判定标准;;征税范围的具体事项;征税范围的具体事项;判断题;多项选择题;三、土地增值税的纳税人;;四级超率累进税率表;第二节　计税依据 一、土地增值税的计税依据  土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。 计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：; （一）转让房地产收入的确定 １．以交易价格为房地产转让收入。买卖双方实际的交易价格，包括转让房地产取得的全部价款和有关的经济利益。具体包括以下内容： Ａ．货币收入。包括现金、银行存款 、支票 、汇票 、国库券 、金融债券 、股票等有价证券。其实质为转让方因转让应税房地产而向对方收取的价款。 Ｂ．实物收入。一般是指转让应税房地产取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥、房屋等 。 需要说明的是实物收入的价值要进行评估确定收入。 Ｃ．其他收入。指转让应税房地产取得的无形资产或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权 、商誉权 、著作权 、土地使用权等。其价值要进行评估确定收入。 ;２．以评估价格为房地产转让收入 　　　纳税人有下列情形之一的按照房地产评估价格作为房地产转让收入计算应纳税额 　　　（1）隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。  　　 （2）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 ;（二）确定增值额的扣除项目;新建房地产转让的扣除;新建房地产转让的扣除;房地产开发费用的扣除;房地产开发费用的扣除;房地产开发费用的扣除;房地产开发费用的扣除;4．与转让房地产有关的税金扣除;5．财政部规定的其他扣除项目;举例说明;成片受让、分批开发转让的扣除项目 1.基本规定： 纳税人成片受让土地使用权后，分其分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 “总面积”是指可转让土地使用权的土地面积。即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施的用地） 2.分摊方法：;（1）转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊； （2）按转让的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊； （3）税务机关确认的其他方式计算分摊。 需要说明的是（1）、（2）两种分摊方法计算的结果是有差别的 【例】 某房地产开发公司以1000万元购买10000平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房地产公司共建写字楼、住宅楼各1栋，其中：写字楼占地面积4000平方米，建筑面积15000平方米；住宅楼占地面积6000平方米，建筑面积10000平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼尚未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为： ;A.按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为: 1000万元÷10000×6000=600万元 B.按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为: 1000万元÷（15000+10000）×10000=400万元 可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面积分摊较为合理。 现实中具体采用那种方法，要结合税务机关意见，采取较为合理的办法。; （四）代收费用的扣除 县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项费用，可按下列规定办理： 房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣除项目金额时允许扣除，但不能作为加计20%的基数。 如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费