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【象屿两江公元】2012年营销方案 重庆象屿置业有限公司营销策划部2012-2 目录 CONTENTS 一、2011年市场环境解读及2012年预判 一、2011年市场环境解读及2012年预判 土地市场分析：整体市场回顾/区域市场回顾/2012年预判/小结 房地产市场分析：整体市场 / 区域市场 / 竞品市场 二、2012年象屿两江公元营销策略 二、2012年象屿两江公元营销策略 营销策略：推售计划 / 推广策略 阶段工作进展及计划：蓄客动态 土地市场分析 整体市场回顾/区域市场回顾/2012年预判/小结 2011年重庆整体市场回顾 2011年重庆整体市场回顾 2011年累计土地供应面积2354万方；成交面积2186万方；成交均价为219万元/亩。 数据来源于网上房地产 2011年土地供应面积2354万方，同比上涨53%,成交面积2186万方，同比上涨107%； 2011年土地供应面积2354万方，同比上涨53%,成交面积2186万方，同比上涨107%； 全年成交均价为218.56万元/亩，同比下降0.98%，土地溢价率为7.16%，同比下降72.27%； 商住用地成交均价为429.85万元/亩，同比上涨50.09%。 2011年重庆主城区市场回顾 2011年重庆主城区市场回顾 全年土地供应以九龙坡区为首，成交由北部新区领跑，重庆发展逐渐往南北方向延 伸。 从2011年各区域土地供需情况来看，三北区域将依旧占据土地市场主力。全年累计供应土地面积470.47万方，成交 404.28万方，供需比仅为1.16。从各区成交均价来看，渝中区勇夺桂冠，全年成交均价达2263.63万元/亩，楼面地价直逼5000元/平米，江北区、北部新区紧随其次，成交均价均在470万元/亩以上。 从2011年各区域土地供需情况来看，三北区域将依旧占据土地市场主力。全年累计供应土地面积470.47万方，成交 404.28万方，供需比仅为1.16。 从各区成交均价来看，渝中区勇夺桂冠，全年成交均价达2263.63万元/亩，楼面地价直逼5000元/平米，江北区、北部新区紧随其次，成交均价均在470万元/亩以上。 北部新区全年土地成交火爆，出现供小于求局面，供需比降至0.94，土地需求旺盛，土地建筑面积达389.45万 方。 2012年重庆土地市场预判 2012年重庆土地市场预判 近五年主城区土地需求走势起伏较大，08年至11年呈逐年上涨态势，但受国家宏 观调控的影响，预计2012年土地市场增长趋势有所减缓。 数据来源于网上房地产 07 07年-11年，重庆主城区土地市场火热势头未减，除08年外，其余各年均维持在1400万方以上，与此同时，成交均价维持在200万元/亩左右。 虽国家调控政策的持续加码，但2011年土地成交量首次突破2000万方，成交均价为218.56万元/亩，同比略有下 降，降幅为1%。 重庆土地市场小结 重庆土地市场小结 土地供需强劲，但成交均价略有下滑 虽2011年国家调控政策持续加码，但重庆土地市场火热势头未减，商住用地供应达1103.99万方，成交922.03万方，成交均价218.56万元/亩，略有下滑，降幅为1%。 区域供需差异明显，重庆发展向南北延伸 全年土地供应以九龙坡区为首，成交由北部新区领跑，重庆发展逐渐往南北方向延伸。 近五年供需起伏较大，未来曾速或将减缓 近五年主城区土地需求走势起伏较大，08年至11年呈逐年上涨态势，但受国家宏观调控的影响，预计2012年土地市场增长趋势有所减缓。 重庆整体市场分析 政策走势/2011年市场回顾/2012年市场预判/小结 2011年国家政策走势 2011年国家政策走势 5月4月12月11月6月1月2月3月7月 5月 4月 12月 11月 6月 1月 2月 3月 7月 8月 9月 10月 保证金存 加息 款纳入准备金 差别存款准备金率到期不续 加 息 上调存款准备金率上调存款准备金率货币政策上调存款准备金率加 息 上调存款准备金率信贷政策新“国八条” 加 息 上调存款准备金率 上调存款准备金率 货币政策 上调存款准备金率 加 息 上调存款准备金率 信贷政策 新“国八条” 土地政策 楼市政策 保障房政策 重庆政策 房产税细则公布 公租房管理细则及房价调控目标出台 上调存款准备金率 开征存量房产税 开征存量房产税 商业银行自主上调首付比例 商品房明码标价实施  银监会要求减少房地产贷款 房屋征收评估完全按市价 允许地方发债建保障房 调整土地增值税预征率 地产信托逐笔报批 新“国五条”：房价上涨过快的二三线城市须限购  银监会叫停房地产信托 温家宝： 房产调控不动摇国务院上收22城市土地审批权 温家宝： 房产调控不动摇  下调存款准备金率多家银行上调首套房利率 下调存款准备金率  部分银