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中国房地产行业信用报告 —— 影响房地产行业信用的重要因素：政策风险 2008 年 9 月 作者 陈松兴 博士 ch.chen@ 副总裁兼资信评级及研究负责人新华财经企业评级部 钟星航 eric.zhong@ 企业评级总监 叶 盛 caesar.ye@ 资深分析师 廖 婧 联系方式 karen.liao@ 分析师 电话： +86（21）6127 7878 电邮： rating@ 网址： 地址： 上海市虹桥路 1 号港汇中心一座 3910 室 邮编： 200030 未经新华财经有限公司事先给予书面同意，报告使用者不得将本报告所含的任何信息复印、出版、复制、重新包装、转发或储存作任何其它用途。 新华财经评级报告是根据但不仅限于评级对象的任何公开信息而制定的，新华财经并没有对所有的信息来源作审核。新华财经的信用评级报告或报告中的某一部份应仅视为对评级对象信用的意见陈述，而不是对评级所基于的信息的事实陈述。新华财经的信用评级并非推荐买卖或持有受评对象的证券, 也不是对受评对象证券价值的评估。每位报告使用者必须自行负责独立调查该评估报告中所指评级对象的业务、财务及未来发展状况。 虽然新华财经力求谨慎提供评级报告，新华财经或新华财经旗下的任何成员（包括其附属公司和相关董事、高级管理人员及雇员）并无对与该评级报告有关的任何事项做出任何明示或默示的担保或承诺。对于评级报告的准确度、完整性或及时性，新华财经和新华财经旗下的任何成员均无法做出保证，也无法对因使用该评级报告而导致的任何后果做出担保。因此， 对于因为无论由任何原因而产生的评级报告中所含的信息不准确、错误或遗漏所造成的使用者的任何损失，新华财经和新华财经旗下的任何成员对此一概不负任何法律责任。 序言 中国房地产行业受益于国内经济的高速增长和前期有利的国家政策导向，自改革开放以来长期呈现快速成长的态势。但从 2007 年下半年以来，持续宏观调控的累积政策效应逐步显现， 市场整体成交开始出现量缩价跌的趋势，从而对国内房地产开发商的资金链造成重大冲击， 其中部分开发商受到了广泛质疑。 所有这些变化突显出在国内房地产行业结构零碎脆弱的背景下，多数房地产开发商经历行业景气循环经验不足、技术层次较低、财务管理与资本实力较弱等诸多问题，并导致其在国家政策发生重大调整或市场发生剧烈波动时普遍面临重大挑战。 针对国内房地产开发商在业务与财务上面临的困境，新华财经将以国家政策对行业信用风险影响的独特视角，从信用风险的角度对此进行分析和讨论，并尝试解答行业面临的诸多问题。 本报告第一部分将首先说明房地产行业的发展现状与面临挑战，第二部分将站在历史发展的高度探究国家相关政策的演化对房地产行业现状的影响，第三部分则是分析未来的相关政策可能对国内房地产行业信用风险产生的影响，第四部分为本报告的总结。 除了本篇报告的分析之外，新华财经还将密切跟踪分析有关政策的最新变化，评估其对行业信用风险的影响程度，并与市场相关人士分享。 陈松兴 博士新华财经副总裁兼资信评级及研究负责人 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 摘要 1 第一部分 房地产行业的现状与挑战 3 一、房地产行业的现状 3 （一） 市场规模巨大，发展迅速 3 （二） 城市化与收入水平不断提高 5 （三） 市场存在明显的区域分割特征 6 （四） 小结 7 二、房地产行业面临的挑战 7 （一） 行业的技术层次有待提高 7 （二） 企业的综合层次处于较低水平 9 （三） 金融层次受外部因素制约仍然落后 10 （四） 小结 12 第二部分 房地产政策的历史演变 13 一、无市场阶段（1949-1987 年） 13 二、伪市场阶段（1988-1997 年） 14 三、弱市场阶段（1998 年至今） 17 四、小结 21 第三部分 政策对行业信用风险的未来影响 22 一、土地政策 22 二、金融政策 24 三、税收政策 26 四、业务政策 27 五、外资政策 29 六、住房保障政策 31 七、其他政策 32 八、小结 33 第四部分 结论 34 图表 图 1 1999-2007 年中国房地产投资与销售情况 3 图 2 1999-2007 年中国商品房分类销售金额 4 图 3 1999-2007 年中国商品房市场主要指标 4 图 4 1999-2007 年中国商品房分类市场主要指标 5 图 5 1999-2007 年中国人口增长及城镇化水平 5 图 6 1999-2006 年中国城镇人均收入及居住状况 6 图 7 2006 年房地产与建筑业就业人数和工资情况 8 图 8 1999-2006 年中国各类房地产企业数量变化情况 10