商业地产深圳宝安山水上城推盘策划销售方案 2008年.ppt

长江街商业分析 市场 长江街商业街关键词 : 中低档商业街 商圈辐射范围较小 业态杂乱无序 发展空间较大 竞品 ? 周边竞品 水木清华 ： 销售率 20% 左右，仅面积小、总价低 商铺销售。 建赏欧洲 ： 销售体量小、销售期限长。 沈房销售情况 ? 2007 年存量商业面积 33.85 万平方米 ? 2007 年商业批准预售同比增幅 89% ? 2007 年商业销售价格呈下降趋势，下降为 19.29% 商业关键词： 供大于求 、价格下降 积累客户分析 截止 2007 年 5 月 11 日，经典生活商铺来电客户 155 组，到访客户 72 组，前期走访商家客户 24 组，共计 251 组。经统计，诚意客户达 34 组。 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、 二层结构；面积 200 ㎡ -300 ㎡居多；心理价位长江街 14000 元 / ㎡、宁山路 9000 元 / ㎡、 通过对客户进行装户情况分析 , 需求长江街位置的占 70%, 其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较 少。 关键词： 需求集中 在长江街南侧位置 ；价格高； 在这样的市场状况下，我们要创造 什么样的价值？ 至 2007 年底，力争实现销售合同额 人民币 117 ， 960 ， 000 元！ 销售原则 整体销售、快速回笼资金 实施途径 改变 原社区商铺为区域商业中心 结合市场情况和我们的目标 锦联·经典生活应该具备什么样的定位？ 位置 恒山路 金沙江街 宁山路 长江街 分区 休闲健身区、文化 区、学生快餐区 培训机构区 餐饮娱乐区 品牌店区 业态 大型健身机构、文 具用品、学生快 餐、图书城 特色语种、知 名培训中 心 餐饮机构、商业 机构 名牌服饰、国际 美容、特色美 食街 结构 一、二层结构；三 层整层结构 一、二、三层 结构 一、二、三层结 构 一、二层结构； 三层整层结构 均价（元 / ㎡） 7500 8000 10000 16000 命名 后街（ Backstreet ） 波士智堂 （ Boss Meeting ） 娱客地界 （ Yoko Zone ） 时尚连廊 （ Fashion Mall ） 商业分区及业态定位 定位 整体商网定位：旺 · 本 “旺本”意为“旺本钱” 定位都清晰了，客户从哪里来？ 方向 关注“主力店”和“品牌店”效应 ? “有主力店的地方，就有无穷的商业机会” ? 知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加 速整个商铺销售（招商）的进程 策略 ? 倡导差异化营销 招商应该从核心主力店开始启动，按 照“核心主力店 - 次主力店 - 品牌专卖店 - 小型商家”为 顺序。 ? 价格策略 用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置 不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打 缓。 ? 租售并举策略 为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客 户资本压力。 配合工作 1 月 9 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 10 月 11 月 12 月 关键事件 关键事件 招商 销售中心 开放 商业房 展会 商业样板 段开放 销售节奏 客户积累阶段 工程进度 强销阶段 持销阶段 长江街封顶 锦联 · 经典生活商业战略 沈阳精诚置业顾问有限公司 2007 年 5 月 16 日 推 盘 及 销 售 预 案 宝业 · 山水上城 深 圳 中 上 目 标 营销原理和销售主张 体验式营销 顾客需求发现 销售方式创新 推 盘 方 式 及 实 施 细 则 营销脉络 蓄水方式 销售速率 销售价格 销售目标分析 病毒工具 工作计划 优劣势分析 推 盘 结