XX房产_商业事业部项目经营大纲.docxVIP

［项目名称］项目经营大纲提交者: 档案编号: 版本号: ［项目名称］项目经营大纲 提交者: 档案编号: 版本号: ［项目名称］项目经营大纲提交者: 档案编号: 版本号: ［项目名称］项目经营大纲 提交者: 档案编号: 版本号: PAGE PAGE # ［XX房产-商业事业部］ 项目经营大纲 编制日期:审批日期: 编制日期: 审批日期: TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document 第一部分项目概况 3 \o Current Document 第二部分市场及竞争力分析 3 \o Current Document 第三部分商业策划 4 \o Current Document 第四部分经营目标 5 \o Current Document 第五部分实施举措 7 \o Current Document 第六部分风险管理 7 \o Current Document 附表 8 第一部分项目概况 一、 项目总述 前期可行性研究方案（结论） 政策法规要求及其他 1） 发展政策：政府关于该地块在区域发展、产业政策等方面的政策法规。 2） 远景规划：短中期政府在项冃所在地及项冃地块周边的市政规划及商业部署。 3）规划指标：容积率、规划用地面积、总建筑面积、各业态面积、绿化率、建筑密度及限高 等。 4）其它：地块取得的附加条件; 股权结构与经营管理权（当项目为合作或合资时） 1） 酒店、商业的经营权和管理权。 2） 证大物业接管机会 二、 持有性物业产品 项目规划 酒店 商场 办公（若持有） 公寓（若持有） 第二部分市场及竞争力分析 一、 市场外部环境 L宏观经济发展状况：GDP、经济产业（包括对外贸易和直接利用外资）、旅游产业、基础设 施建设（包括机场、港口、铁路及城市交通） 区域概况：人口、收入、消费力、产业规划 所在城市概况：城市发展规划、市场状况 二、 行业发展及同业竞争 酒店行业：品牌、档次、数最、服务、供需分析、发展趋势、现有及将来竞争对手; ［项目名称］项目经营大纲丨提交者： I档案编号： 版本号: ［项目名称］项目经营大纲 丨提交者： I档案编号： 版本号: ［项目名称］项目经营大纲丨提交者： I档案编号： 版本号: ［项目名称］项目经营大纲 丨提交者： I档案编号： 版本号: ［项目名称］项目经营大纲 I ［项目名称］项目经营大纲 I PAGE PAGE # 提交者： I档案编号： 版本号：I 商业地声：商圈格局、商圈特点、商业类型、商业形态、商业发展趋势、政策分析、市场 空冋、区域竞争对手，入住商家品牌及档次 物业管理：当地品牌（竞争对手）、主要服务内容、服务对象，物业管理发展趋势、-客户 需求等 第三部分商业策划 一、 商业项目定位 1、确定项目经济数据及商业模式（商业模式主要由开发大纲编写）后，在项目前期定位 阶段商业事业部介入，根据当地商业市场，提供专业的商业定位建议： 1） 酒店定位：可行性研究（品牌、星级、房价、入住率、目标客户）等 2） 商业定位：按照商业产品线分类，明确是何种细分商业产品（城市综合体，社 区综合体，或旅游休闲商业），目标消费群定位、功能定位、招商品牌、品 质定位等 3） 物业管理：物业费与当地市场（品质、物业费、目标人群、特色服务内容、物 业配套设施等）结合，针对证大当地项目入住物业类型定位（住宅，商业 或商务物业团队） 二、 项目定量分析 业态配比一一租售比例、酒店，商业，住宅的配比 1） 酒店：酒店内部功能（餐饮，娱乐，客房等）布局，各功能收入配比预估，财务表现 2） 商业：租售比规划，业态配比，经营性收入配比（租金，企划活动收益配比），成本预 估 3） 物业：各类物业团队工种（人员）配比（配套设施配比）（根据证大在当地住宅产品及 商业产品定位），具体工作内容，工作目标，物业费定价，收费方式等，物业管理收 入預估，成本預估 项目收益 1） 酒店：营业收入（酒店一般不用投资回报率分析），经营利润； 2） 商业：经营收入与投资回报分析 3） 物业：管理收入 经营收益与项目增值关系一一经营管理对公允价值提升贡献的预估 三、 核心竞争力 差异化 核心竞争力塑造 第四部分经营目标 -、 商业运营目标 1、目标进度一一与开发进度计划结合 （1）进度与介入时机 ＞酒店：地块选址、设计与施工、后期承接;＞商场：地块选址、＞物业：前期设计、 ＞酒店：地块选址、设计与施工、后期承接; ＞商场：地块选址、 ＞物业：前期设计、 （2）运营介入时机 ＞酒店：前期筹划、 ＞商场：商业策划、 ＞物业：竣工承接后 2、商业运营优化 商业规划、建筑设计的阶段 中期施工、后期承接； 开业筹备、竣工移交； 招商、营运推广的阶段： （1） 租户及租金调整 （