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农村小产权房的昨天今天明天史学毕业论文 目录 一、农村小产权房的定义及现状 1.价格低廉 2.买卖手续简单 3.房屋配套设施、物业管理不完善 4.没有正规的产权证 二、农村小产权房――违法性与合理性的矛盾 1.农村小产权房的违法性 2.农村小产权房的合理性 3.农村小产权房违法与合理矛盾的背后――效率与秩序之博弈 三、农村小产权房的明天 正文 摘要：近些年来，农村小产权房在全国农村大量的出现，人们也更加关注农村小产权房。农村小产权房的发展一直是一个矛盾的结合体，这个矛盾的根源正是我国经济发展中不可忽视的效率与秩序之间的矛盾。最后，本文希冀找出最佳途径解决农村小产权房这一问题 关键字：农村小产权房；违法性；合理性；效率与秩序 党的十八届三中全会在去年秋天召开。会议后，出台的《中共十八届三中全会决定》（以下简称《决定》），更是被大家广泛讨论。其中有一条关于农村土地流转的规定，让本已平静的农村小产权房之争又火热了起来。《决定》第十一条规定：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。①不难发现，《决定》从长期的角度来看，会影响农村集体土地的发展方向，但是在短期内，不能影响农村小产权房的违法的本质。《决定》只是将农村集体经营性用地纳入了城乡统一的建设用地市场，同等入市，同权同价，对于大量的农村小产权房，并没有使其合法化。这一规定，在《土地管理法》上次修订时就已经在相关条文中有所体现，《决定》只不过是更加强调，农村小产权房仍然是违法的。那么，应当如何正确认识农村小产权房，以及它的未来应当如何规范并向合法合规上引导，这都是世人所面临的问题。 一、农村小产权房的定义及现状 近十几年来，小产权房这一现象在全国越来越普遍。小产权房不是一个真正的法律概念，在现行的法律法规中，并没有小产权房这样一种说法。小产权房只是为了方便区别与我们平时所熟知的经过房地产管理部门登记的正规产权房，而被创造出来的一个概念，在此基础上，小产权房这一概念只不过是为了说明它无法在县级以上房地产管理部门登记而已。根据对小产权房以及相关法律法规的研究，小产权房可以包含以下三类：第一类是在农村宅基地或者耕地上违反规定建设的向城镇以及非本集体人出售的房屋；第二类是在城市内部，对于出让以及划拨的土地，不按照本来的规划，盖成“商品房”，向人们出售的房屋；第三类在日常生活中较前两类更为少见，是属于军产房，也就是在人民解放军拥有使用权的土地上所建的卖给驻军之外的人的住宅。②农村小产权房也就是上文所说的第一类房产，其与国家房管部门登记的正规产权房相比，有着以下几点显著区别： 1.价格低廉。因为农村小产权房无须土地转让金等支付，加之农村小产权房位于城乡结合部或者乡村，所以一般农村小产权房的价格只有类似地段商品房价格的30%至40% 2.买卖手续简单。一般不支持用住房公积金贷款买房，乡政府村委会直接与买房人签订合同交房。于此相对应的是，正规产权房购房要通过预售，签约，贷款，交房，办理不动产登记等环节，农村小产权房买卖与之相比非常简单。 3.房屋配套设施、物业管理不完善。因为农村小产权房的建设一般只是乡村一级进行简单的规划，其很多配套设施比起正规开发的城市房地产，是严重不符合国家规定的，很多房子存在一定程度的质量问题。在此基础上，物业管理一般也不是通过正规渠道而入驻服务小区。 4.没有正规的产权证。这也是农村小产权房与正规产权房最大的区别。农村小产权房的房屋的“产权证”一般是由乡政府以及村委会颁发“产权证”，该“产权证”不具有法律意义上不动产登记的效力，也就是该“产权证”不能确定购房人不动产产权。而正规产权房的房屋经过国家房管部门登记，是完整的不动产物权。 改革开放以来，农村小产权房在我国发展的趋势如燎原之火，遍地开花。首先，农村小产权房涉及的面非常广，据国土资源部的相关调研，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等一线、二线城市的集体土地上，农村小产权房都广泛存在。另外，农村小产权房的量也非常大，由于小产权房在法律上是违法的，所以没有官方的统计数据，据中国新闻网等网站的统计，截止2007年，农村小产权房已经达到了50亿平方米。近几年，随着大中城市对农村小产权房的打击力度的不断增加，监管力度的不断加强，农村小产权房已经明显出现了向中小城市乡村发展的趋势。在很多中小城市之中，大量农村小产权房出现，这些地方的农村也希望通过这种开发小产权房的方式一夜暴富。 农村小产权房在数量和范围上虽然在增长，但国家也在对其进行严格的监控和打击，早在2007年，原建设部出台了《购买小产权房风险提示》，国务院办公厅也对外公开发布了《劝禁城镇居民购买小产权房通知》，直到2013年，国土资源部办公厅、住房和城