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上海地产市场调查报告 5万亿楼市的下跌空间 一个小陆家嘴，抵上一个上海证券交易所的流通市值。一个上海聚集的财富已经是全国人民将近5个月的劳动成果。 　　小陆家嘴 　　5月19日，“5·19”行情6周年纪念日，记者从金茂大厦出来，走过一片巨大的街心花园和空场，从后门穿过上海证券交易所大堂。宽敞阔大的大堂里没有多少人，没有任何纪念“5·19”行情的迹象，一个不显眼的位置，大理石立柱上挂着的液晶显示牌上滚动着当前的交易指数。这是下午两点多，即将收市的时候，上证指数显示1102点，比前日跌不足一个点，泛着绿光。6年前1999年的这一天，股市从两年中的低迷中起步，开始了一轮历史上少见的大范围牛市，两市流通市值一年多的时间增长了一倍多，有上万亿之巨。可辉煌过去，市场再也没有活跃过，全体投资者深陷其中。 　　金茂大厦花园南几百米处，也就是这个浦东所有标志性建筑所在的广场南侧，环绕着已经建成或封顶的十余栋四十余层高的建筑，纯住宅。其中靠内侧的三幢大楼——盛大金磐正在销售中，售楼书上介绍，三幢楼顶部圆盘的贴面全由24K的黄金制作。房屋售价40000～60000元/平方米，户型的建筑面积在120～300多平方米之间，由此计算，一套房子的价格至少500万元，最多要1600万元。这不由不使人计算，若以1000万元为均价，10套这样的房屋价格就超过了亿元，这里400余套住房所积累的价值已经超过40亿元。40亿元在上海证券交易所是什么概念？上证跌到了1100点，沪市加权平均股价为4.89元，40亿元可以换市场上超过8亿元的流通股。8亿元的股票，算得上一个相当大的大盘股了。前一周，上证指数跌60点，深沪两市共损失了500亿市值，一个盛大金磐就顶得上5个点。1100个点位里有220个5点，也就是说，只要有200多个盛大金磐，就可以买下中国所有上市公司的流通股了。 　　这个想法的确令人兴奋。盛大金磐能以如此高的价格开出，无非仰赖几个概念，一是东方明珠电视塔、国际会议中心和金茂大厦均坐落在面积仅1.7平方公里的小陆家嘴，即浦东的突出部上，而这里是全中国改革开放的标志。二是这里有无敌的绿地和江景。于是我们尽可得到这样一个换算:1.7平方公里相当于170万平方米，我们大可不必在小陆家嘴的每寸土地都盖上房子，只是奢侈地在1/10的土地上盖房，盖10层，得到的也是170万平方米的建筑面积。这个庞大的建筑群既然边缘都能卖到6万元/平方米，不妨假设均价在8万元，于是就得到了1360亿元的地产。这还只是建了10层，要是建到40层，就是5000多个亿，已经能够抵上一个上海证券交易所的流通市值了。 　　实际情况的确如此，在盛大金磐边，一座座高耸云天的楼盘拔地而起，户型多南北贯通，向北，是金茂大厦和东方明珠构成的现代中国景观;向南是黄浦江的自然风景，所有这一切都有真金实银的价值。近10万平方米建筑面积的鹏利海景和汤臣国宝等大盘比盛大金磐的位置更靠近黄浦江，容积率也正在我们假设的40层附近，鹏利海景价格尚未公开，但宣称一定会比盛大金磐卖得贵。而汤臣海景则报出10万元/平方米天价。如此多的豪华住宅环卫着气势恢弘的金茂大厦，一栋就顶得上几家上市公司，一个疲惫的上海股市算得了什么？ 　　金融中心？地产中心？ 　　上海立志于成为全球的金融中心，但有一段时间，深圳交易所不允许发行新股，上海也并不能一举做大。国际游资对人民币升值虎视眈眈，因为金融不开放，也只能押宝内地资产，于是从上海的房地产入手。上海12年来建国际金融中心的梦想，从来没有像现在这样尴尬过。金融保险业在上海的增长贡献率一直低位徘徊，2001年金融保险业增长率只有2.1%,2002年甚至零增长。2003年增速有所加快，但仍低于第三产业和全市GDP的增长速度。连续几年的低速增长，使金融保险业在GDP中的币种由2000年的16.7%下降到了10.1%,远低于“十五”规划中18%的要求。4月18日，央行第二总部落户上海，给人以希望，但也仅仅是希望而已，因为没有创新的金融产品，没有资本市场的全面开放，全国乃至世界的金钱为什么要在上海交易呢？ 　　金钱逐利的本能却在上海的房地产里找到了答案。记者遇到一位1996年拆迁的居民，在上海的外环虹桥机场附近安置，当时安置房房价8万元，现在价值40万元，不到10年间，房价增值了4倍。虹桥机场距离市中心南京路近15公里，这里的二手房房屋价格已经八九千元一平方米了。沿着延安路向东，在外环和中环线之间的新泾板块，以老工房为主的区域，房屋的挂牌价格多在1万元/平方米上下浮动，个别房源的价格达到了12000元/平方米。再向内，过了内环线，到了中山公园区域，这里多是新建不久的楼盘，高大的住宅楼环伺中山公园，楼价一下子蹿升到两万元一平方米。 　　沿着延安路向外滩方向，路两边已经形成了密集的钢筋水泥玻璃幕墙的森林。