万科杭州西溪项目定位报告.pptxVIP

万科西溪项目前期研判汇报思路No.1城西板块分析No.2竞争市场分析No.3项目条件分析No.4 定位初步设想No.5售楼选址建议城西板块分析板块位置/历史由来/板块现状/未来规划板块位置人文、自然条件优越，居住型板块定位明确杭州大城西板块位于城市的的西北角，以文教区域为核心，是未来城市外延发展的重点区域区域拥有丰富的自然和教育资源，未来将成为杭州市大型示范居住区域大城西板块板块对比城西客户以本地为主，需求充裕，供求比与价格属于全市高位水平属性/板块西湖区上城区下城区滨江区拱墅区下沙区之江区城西范围（本案所在）板块定位居住聚集区　传统居民聚集区　城市公共活动中心　城市新兴居住聚集区　未来主力供应区域　产业和学区为核心的居住区　高端住宅区　中高端居民聚集区　供求比0.58　1.19　1.56　0.87　0.96　0.46　0.82　1.51　主要产品类型多层＋高层公寓　高层公寓　高层公寓　高层公寓　高层公寓　高层公寓　别墅　多层＋高层公寓住宅价格范围7500～14000　9000～20000　12000～18000　6500～10000　6000～10000　4500～5500　12000～25000　8000～13000　客户构成换购需求　换购需求及外地购买力　换购需求及外地购买力首次置业及换购　首次置业，外迁客户　区域内职工及外迁客户　杭州及浙江高端客户　杭州本地中高端客户，包括新杭州人的中高层　新兴住宅区域传统住宅区域未来规划住宅区域板块分布板块内部三大区域分布，未来发展重心由东向西大城西板块从其发展历程来看，分为传统住宅区域、新兴住宅区域、未来规划住宅区域 目前传统、新兴住宅区域随着前几轮的开发，土地基本饱和下阶段重点以西溪蒋村区域为发展重点区域 发展方向板块未来规划未来规划利好集中，板块发展前景看好浙大西校区、浙大国际医疗中心、沃尔玛超市、银泰商厦、地铁二号线等规划利好集中在城西新兴住宅区域随着规划设施的逐一落成，整个大城西将连成杭州成熟的居住区域规划中的浙大西校区银泰商厦沃尔玛超市浙大国际医疗中心蒋村规划居住区域规划的地铁二号线—改建中的西溪风景区竞争市场篇板块分布/供求分析/竞争对手/客户构成竞争界定城西成熟区间接竞争区城西中心区核心竞争区城西拓展区主要竞争区本案大城西板块我们将整个大城西板块作为项目竞争市场，而中部中心区是当前板块发展的重心，因此我们将该区域作为本项目的核心竞争区，而本案所处的西部拓展区由于目前发展滞后，因此定位于未来主要竞争区，此外东部成熟区价格相对较高，因而定位为本案的间接竞争区在售分布供应主要集中成熟区与中心区，本案所处的拓展区目前没有住宅供应兰韵天城6400美林湾7700本案目前城西板块在售项目主要集中于中心区与成熟区本案所在的拓展区目前没有在售项目西城年华8300文鼎苑8500拓展区成熟区中心区文箐苑10000中豪晴园9800枫华府第13000兰庭国际11850供应分析供应主要集中成熟区与中心区，本案所处的拓展区目前没有住宅供应项目区域总规模推案规模推案套数可售面积可售套数文鼎苑直接竞争区域　500000　22000010西城年华260000　260000　1265　8800 81 美林湾120000　120000　1100　5600 32 兰韵天城100000　100000229 枫华府第间接竞争区域255000　255000　1519　153000 911 兰庭国际7500075000　400　25500 136 文箐苑14526 14526 　82　4503 25 中豪晴园55000　55000　290　2200 12 合计/13795268795265291347603 2031 价格分布成熟区价格最高突破万元，中心区主力价格在8000元/平方米左右区域楼盘名称类型销售价格东部成熟区枫华府第公寓13000兰庭国际公寓11850文箐苑公寓10000中豪晴园公寓9800中部中心区文鼎苑公寓8500西城年华公寓8300美林湾公寓7700兰韵天城公寓6400未来规划住宅区域 本案//主力价格突破万元主力价格8000元左右房型分布三房成为区域主力房型，间接竞争区域四房比重明显提升区域直接竞争区域楼盘西城年华天阳·美林湾兰韵天城耀江·文鼎苑一期房型一房二房三房四房二房三房一房二房三房四房一房二房三房四房比例18%22%44%16%47%53%12%23%43%22%12%19%60%9%三房为主力房型区域间接竞争区域楼盘名称枫华府第三期兰庭国际房型一房二房三房四房二房三房四房比例21%4%37%38%3%59%37%四房比重明显提升面积分布直接竞争区房型面积跨度较大，间接竞争区以经济二房与舒适三房为主直接竞争区二房面积跨度大间接竞争区基本以经济二房为主