房地产价值评估方.pdfVIP

房地产价 值评估方 法 成本法 MV=LV+IV 房屋重置成本估算 1.工料测量法 2.分部分项法 3.单位比较法 4.指数调整法 土地重置价格的估算 土地价格＝土地取得费+ 土地开发费+利息+利润 +土地增值收益 建筑物贬值估算 经济耐用年限法： 1：直线法 2：双倍余额递减法 3：成新折扣法 书84～85 市场比较法 1.评估程序 2.修正的因素 例题 甲企业有一块待估宗地，现搜集到与待估宗 地类似的六块宗地的情况如表所示（1-1）： 宗 成交价（元 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 地 /平方米） A 680 05.12.30 +1% 1.3 0 +1% B 610 05.12.30 0 1.1 0 -1% C 700 04.12.30 +5% 1.4 0 -2% D 680 06.12.30 0 1.0 -1% -1% E 750 07.12.30 -1% 1.6 0 +2% F 700 08.12.30 0 1.3 +1% 0 G 08.12.30 0 1.1 0 0 该城市地价指数如表： 时间 20*2 20*3 20*4 20*5 20*6 20*7 20*8 指数 100 103 107 110 108 107 112 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系 为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加 5％；当容积率超过1.5时，超出部分的容积率 每增加0.1，单位地价比容积率为1时的地价增 加3％。对交易情况、区位因素、个别因素的修 正见表1～1，表中负号表示案例宗地条件比待 估宗地条件差，正号表示案例宗地条件比待估 宗地条件好，数值大小代表对宗地地价的修正 幅度。 要求：评估该宗地土地2008年12月30 日价格 答案： （1）建立容积率地价指数表： 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 地价指数 100 105 110 115 120 125 128 （2）案例修正计算： 案例A ：680 ×（112÷110）× （100÷101）×（105÷115）× （100÷100）×（100÷101）＝620 （元/平方米） 同理B:627元/平方米 C:623元/平方米 D:755元/平方米 E:638元/平方米 F:633元/平方米 经评估人员最后审定，认为案例D的 值为异常，予以剔除，其它结果较为 接近待估宗地，取其平均值作为评估 结果。因此，待估宗地G的评估结果 为：628元/平方米 路线估价法 路线估价法是根据土地价值随街道距离增 大而递减的原理，在特定街道上设定单 价，依次单价配合深度百分率表及其他 修正率表来估算临街同一街道的其它宗 地地价的估价方法。这种方法尤其适用 于大片土地的评估、而收益法、市场 法、成本法一般只适用单个宗地的估 价。其计算公式为： 宗地评估总价＝路线价