外资投资投机我国房地产及政策建议.pdf

透析外资投资投机我国房地产及政策建议 王大贤 王世光 近年来，在房价上涨和人民币升值的双重推动下，外资大量 投向我国房地产市场，涉及房地产开发、消费以及中介等多个环 节。外资的参与在客观上对促进我国房地产市场发展起到了积极 作用，但在我国房地产市场市场秩序不够规范的情况下，部分境 外投资者想方设法绕开监管限制，从事各种房产投机活动，不仅 直接影响房地产市场的健康发展，还削弱了宏观调控的政策效果。 近期，建设部与国家外汇管理局联合下发了《进一步规范境外机 构和个人购房管理的通知》（以下简称《通知》），对外资投资中国 房地产做出具体规定。本文拟结合外资投资房地产市场的具体情 况对外资投资我国房地产进行分析和探讨。 一、外商投资我国房地产行业的主要途径 根据商务部最新数据，今年1-9月，全国新设房地产外资企 业 498 家，累计使用外资 166 亿美元，占 FDI 总量的比重达到 22.38%，比上年同期高5.7 个百分点。值得注意的是，今年1-10 月，房地产外资投资累计增幅已猛增至48.04%，远高于总体吸收 外资增幅。从结构看，外商投资以普通住宅为主，旅游地产增长 较快。近期房地产利用外资猛增，外资进入房地产领域的速度明 显高于其他领域。商务部已经将外资进入房地产的情况列入“重 点监视”领域。 根据外汇局监测统计，目前外资进入中国的主要途径有： （一）直接购买境内房地产物业。据外汇局不完全统计，仅 2009-2010 年 9 月底，境外投资者在国内房地产领域投资约 346 亿美元，占同期国内全部房地产投资总量(包括土地市场交易)的 1 5%，主要投资城市集中在北京、上海、深圳、广州、杭州五地， 外资收购的核心区集中在上海、北京。 （二）设立外资房地产公司。截至2010年9 月底，仅上海市 外资房地产企业家数就占到了全市房地产企业总数的10.2％，外 资房地产企业注册资金占全市房地产企业注册资金的 29%。2010 年1-3季度，外资以直接设立外资房地产公司或参股境内房地产 开发企业的方式注入房产类企业的资本金约占当年外商直接投资 额的12％。 （三）间接投资。2009-2010 年 9 月底，我国房产类公司外 债余额同比增加19.2％。同期，通过房地产类企业借用外债形式 流入境内的资金净额达28 亿美元。 （四）非居民外汇流入结汇后购买房产。2009-2010 年 9 月 底，据外汇局有关数据统计，非居民投入到房地产市场的资金净 流入超过33亿美元。 （五）内地房地产企业境外融资。政府一连串的信贷、利率、 土地紧缩政策使中国房地产企业资金普遍紧张，某些房地产开发 商在追求高速扩张业务的同时，不得不寻求引进外资。今年4月 份以来，国务院发布了力度空前的政策措施遏制房地产市场泡沫， 限制房地产信贷渠道，房地产开发商普遍资金紧张，引进外资解 困的动机更加强烈。 （六）地产基金。此类基金既不是房地产的实际使用者也不 是长期投资者，而是想通过金融手段来套利的投资者（比如海外 基金）。 （七）假外资变身套取制度优惠。假外资房地产开发通常通 过国内收入转移至境外，在境外注册控股公司，然后申请设立境 2 内房地产开发公司，享受内地房地产公司无法享受的诸多优惠与 便利。 外商投资我国房地产行业的目的和财务分析：（1）从长期资 金来源来看，外资一方面通过直接增加资本金扩大项目总投资规 模，另一方面主要通过境外关联股东借款增加境内房地产项目公 司的长期资金来源，而从境内和境外金融机构借款仅是补充，这 与国内房地产公司通常大量依靠银行开发贷款和个人住房按揭贷 款融通资金的操作手法不尽相同。（2）从结购汇差额持续扩张情 况来看，很多情况下是外资通过结汇增加持有人民币头寸博取人 民币升值的可能。（3）大型外资房地产企业实收资本大幅度增长， 由于外汇管理政策对借用外债的资本金到位要求，今后外资房产 企业总开发规模将产生同倍