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关于房屋租赁合同是否有效的关键要素 出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等 条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租 赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具 备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或 限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使 用权人等。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁 止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之 一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的 ；(2)司该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制 房地产权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的 ；(4)权属该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 有争议的；(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7) 已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生 等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的 其他情形。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房 屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每 日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平， 属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房 屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道 的情况下，这样的租赁合同均是无效的， 不受国家法律保护， 租金依法没收。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 （四）是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城 市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事 人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登 记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无 效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人 的效力。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 签订房屋租赁合同必读的条款 自6月1日起全面实行新版房屋租赁合同和房屋租赁合 同登记备案制已经近半个月，记者从多家中介公司了解到， 由中介公司代理成交的租赁房屋已经完成租赁备案 ；但由中 介公司促成的居间租赁房屋， 多数业主为规避5%综合税费等 原因而不愿意进行备案。专家提醒消费者，租赁合同示范文 本是参照范本，除去租赁期限、租金约定等常规性的问题外， 还有五大签约必备构件需要签约双方引起重视。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 必备构件一： 房屋的基本情况 房屋基本情况一方面是指房产本身的状况，包括物业地 址、建筑面积；另一方面是指房屋的权属状况，一般是指产 权证编号、产权人姓名以及是否设定了抵押等 ；链家地产市 场研发中心认为，这部分内容作为租赁合同的必备构件，势 必需要出租者出示房产证。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 必备构件二： 水电、物业等其他费用承担方式 租赁合同里除了明示租金、押金的支付方式外，还要约 定在租赁期内水电、供暖物业费、卫生费等其他费用的承担 方式，在北京市房屋租赁合同示范文本中，对于这一部分费 用的承担方式均需要做出详细的约定。专家认为，消费者应 该就这部分条款做出明确的约定并直接写入合同，可以避免 合同到期之后双方产生费用方面的纠纷。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 必备构件三： 房屋的维护、维修 在房屋出租期间，难免会出现家具、家电等生活用具的 损坏情况，因此约定房屋维护、维修的权责非常有必要，租 赁合同范本里“房屋的维护、维修”约定了业主与求租者两 方的责任，保证在租赁内房屋及附属物品、设备设施处在适 用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而 造成故障时，两种不同情况的解决方案，以有效避免业主和 求租者因为物品损坏带来的纠纷。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 必备构件四： 合同解除的具体情况 租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样 可以约束业主和求租者的行为，保障双方的权利。在示范文 本中，共注明了合同解除的 5种情况，其中细化了业主或者 求租者单方解约的几项权利，比如业主延迟交付房屋达多 久、交付的房屋不符合合同约定或影响求租者安全等等，求 租者可以单方解除合同、求租者不按照约定支付租金多久、 欠缴费用、擅自改变房屋用途等业主可以单方解除合同。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 必备构件五： 违约责任及追究 在签订租房合同时，一定要重视对双方违约责任的约 定。在租赁示范文本中，违约责任主要包括针对容易产生纠 纷的环节设置，如业主未能按时按约定交房应承担的责任、 租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。这将