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第六章 房地产金融 第一节 房地产金融概述 第二节 住房公积金 第三节 房地产抵押贷款 第四节 房地产投资信托 第五节 房地产证券化 第一节 房地产金融概述 一、房地产金融的概念 “金融”在英文中为“finance”，包含了用钱、管 钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究个人、 企业，以及政府之间进行货币和信用转移的过 程、机构、市场及工具，研究货币和信用的流 通如何有利于生产和分配，属于应用经济学。 房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货 币融通和信用经济范畴，房地产金融研究的范 围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转 移的过程、市场、机构、工具。 房地产金融的类型 按照融资途径，房地产金融可以分为房地产直 接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接 从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取 得；房地产间接金融是指通过银行等金融中介 机构取得资金用于房地产开发或取得。 按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产 (居民自住、非经 营性单位自用等)金融。 房地产企业融资方式（经营性） 1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款； 2、证券融资—房地产股票、房地产债券、 房地产投资信托（REIT’s ）； 3、房地产信托—房地产信托存款、房地 产信托贷款、房地产信托投资； 4、租赁融资（出售回租）； 5、项目融资； 居民（非经营性企业）投资房地 产融资方式 1、公积金贷款； 2、银行或专业机构的抵押贷款； 3、组合贷款； 4、住房储蓄贷款 ； 无论是房地产开发企业还是居民，房地产商 品开发或购置的主要融资方式是抵押贷款。 二、房地产金融的作用及特点 (一)房地产金融的作用 我国房地产金融的作用主要有三个方面：(1)为 房地产消费及房地产业的发展，提供有效的资 金支持；(2)国家通过房地产金融政策，实施对 房地产业的调控；(3)通过发展房地产金融，引 导城市居民的消费观念和结构的调整，促进住 房的商品化和私有化。 (二)房地产金融的特点 1．安全性。房地产具有位置固定、耐耗、价 值高、可保值等特性，对贷款机构来讲具有很 高的安全可靠性。 2．长期性 .房地产投资价值巨大，使用期限 长，其投资价值的回收需要相当长的时间，贷 款融资的偿还期限时间较长。 3.政策性。国家通过房地产金融政策来调控房 地产业的发展，给居民的住房消费以政策性优 惠和支持。 4．多样性。房地产金融的形式，除了一般的 生产性建设贷款、消费性抵押贷款，还有房地 产证券、信托投资、房地产保险、住房公积金、 房地产金融制度的模式 1、以证券融资为主导（美国式）； 2、以社会福利基金融资为主导，如新加 坡的公积金制度； 3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国 家）； 4、以财政融资为主导，以日本为代表； 第二节 住房公积金 住房公积金是指国家机关及事业单位、国有企 业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营 企业等单位，为在职职工缴存的及在职职工个 人缴存的长期住房储蓄金，属于职工个人所有。 住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、 大修自住住房。 新加坡的中央公积金制度是我国构建住房公积 金制度的借鉴基础。 (一)住房公积金管理机构 住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房 公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监 督的原则。 管理机构有： 1、住房委员会。负责住房公积金具体管理措 施的制定、调整、实施监督；拟定住房公积金 的缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额； 审批住房公积金的归集和使用计划，及其执行 情况的报告。 2、住房公积金管理中心。负责住房公积金的 管理运作。 (二)住居公积金的缴存 职工住房公积金的个人月缴存额，为其本人上 一年度月平均工资乘以职工个人缴存比例，单 位月缴存额为职工本人上一年度平均月工资乘 以单位缴存比例。最低缴存比例为5％。 个人缴存部分由单位从工资中代扣，然后与单 位缴存部分一起汇缴到住房公积金专户内。自 存入公积金账户之日起按国家规定的利率计息。 (三)住房公积金的提取 职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，离退休 时，完全丧失劳动能力、并与原单位终止劳动关系 时，户口迁出所在市、县或出境定居时，偿还购房贷 款本息