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信托产品介绍系列之一： 房地产资金信托 编者注：为使业内人士更好地交流信托产品创新的成果，《信托投资研究》从本期起将 陆续介绍一些已公开发行的经典信托产品，如房地产资金信托、MBO 资金信托、证券投资资 金信托、基础设施建设资金信托等。这些信托产品都极富创意，具有一定的代表性，希望它 们对各兄弟公司的产品设计和开发能有一点借鉴作用。 自央行传出风声严控房贷后，各信托公司对房地产业都显示出特别兴趣。自去年 12 月 份以来，信托公司频频与房地产商“结亲”。据不完全统计，目前全国已发行 16 个房地产资 金信托产品，总规模近 60 亿元。因此，本期我们选择房地产资金信托为主题，重点介绍北 方信托高校学生公寓优先收益权资金信托、中煤信托车公庄危改小区贷款项目集合资金信 托、重庆国信景龙国际公寓项目股权投资信托、北京国投“三环新城”经济适用住房开发建 设项目资金信托等房地产信托产品，无论是投资方向，还是投资方式，它们都具有一定的特 色。 一、北方信托高校学生公寓优先收益权资金信托产品 （一）高校学生公寓项目背景 根据全国教育事业“十五”计划,据权威部门透露，到 2006年,天津市在校大学生将达 到 30 万人，需新建 300万平方米的学生公寓,才能解决由于高校扩招而带来的学生住宿难的 问题。高校物业开发管理已成为新的投资热点。 房信集团公司率先进入这一领域，与数所高校合作开发学生公寓及部分后勤设施。合作 期限内，房信集团公司享有该部分物业经营的收益权。 （二）高校学生公寓优先收益权资金信托产品介绍 高校学生公寓优先收益权资金信托是委托人（自然人、法人及其他组织）将自己合法拥 有的资金委托给北方信托，北方信托以信托资金买断一段时期内房信集团公司享有的学生公 寓优先收益权，并以该收益权收入用于给付委托人信托本金和信托收益的系列信托产品。 本系列信托产品包括四个信托品种： A：期限 0.5年，用于购买 2003 年优先收益权，信托规模 902 万元； B：期限 1.5年，用于购买 2004 年优先收益权，信托规模 1370 万元； C：期限 2.5年，用于购买 2005 年优先收益权，信托规模 1216 万元； D：期限 3.5年，用于购买 2006 年优先收益权，信托规模 1157 万元。 每份信托合同信托金额最低为人民币5万元。 （三）收益分配及管理费用 学生公寓优先收益权收入扣除信托管理费用及管理佣金后，即为委托人信托本金和信托 收益。 各信托品种预期收益率分别为： A：预期年收益率 2.7% B：预期年收益率 3.8% C：预期年收益率 4.3% D：预期年收益率 4.8% 上述信托收益均为信托计划终止时一次性给付。 （四）产品优势 1.收益高——预期收益高于同期国债及银行存款。 2.风险低——有房信集团和高校双重保证。 3.收益来源稳定——逐年增加的高校在校生是学生公寓住宿费等收入的稳定来源。 4.期限灵活多样——四种期限任您自由选择。 5.银信联手——与农行联合发售，方便购买。 6.限量发售——精典产品，限量发售 4000 余万。 （五）风险防范措施 1．高校信誉。有关高校分别与房信集团签定了合作协议，在双方协议中对住宿费收入 有明确的约定。目前，各高校均有扩招计划，现有宿舍大都人满为患，已影响到学校的发展， 新建学生公寓迫在眉睫。因此，学生公寓入住率低的现象，几乎不会出现。 另外，本项目中学校还有其它经费的支持，住宿费收入是有保障的。 2．专用账户。各高校每年的住宿费收入将直接存入专用信托账户，以便北方信托封闭管 理。 3．信用担保。对于高校住宿费未能按期、足额进入专用账户，从而影响到信托计划执行 的情况，房信集团出具承诺书，一旦出现这种情况，将保证住宿费收入按期足额到账。 二、中煤信托车公庄危改小区贷款项目集合资金信托 （一）信托计划的贷款项目介绍 1．车公庄危改小区项目介绍：该项目位于北京市西城区车公庄大街北侧，占地 59130 平方米，规划建筑面积 22.67 万平方米。该项目已经北京市人民政府批准，划拨使