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营销之道，在于创新 ——极品豪宅Naga上院的营销策略分析 ■编辑 过 敏 创新是营销的灵魂，是取得项目经济效益最大化的 利器。在当前的北京房地产市场上，Naga上院利用 创新营销之道，一次又一次地吸引了市场眼光。 本篇报告从以下五个方面对极品豪宅Naga上院的营 销策略做了分析： ■品牌联盟营销——Naga上院与宾利顶级品牌联手 ■文化营销——Naga上院牵手《如果·爱》首映礼 ■服务营销——Naga上院发动物业革命 ■窄众营销——Naga上院以 《业主公约》限定业 主类型 ■公共关系营销——Naga上院系列主题推广活动 前瞻战略研究模块 一、项目概况 Naga上院位于北京东城区东 直门内大街9号，周边环境优越。项 目整体规划遵循新都市主义城市机 理，将东方古典庭院美学、天人合一 的居住理念，与现代简约建筑手法 有机融合，独创京城“三颗黑珍珠” 建筑墨韵，以黑、白、灰为主色调， 内敛不张扬。项目共有99套单位，主 力户型面积为300—600平方米。 Naga上院项目档案 二、项目面对的营销环境 1、项目区域环境分析 Naga上院位于老北京城的皇城地段，也是现在的城市核心。具有便利的交通网络、成熟的 生活配套，周边区域是高度发达的商业环境，为项目升值提供成长空间。 （1）珍贵的自然和人文环境 Naga上院与二环内唯一3000平方米水景公园——南馆公园相邻，还紧邻雍和宫、国子监、 孔庙一路文脉古迹，具有珍贵的自然景观资源和浓郁的文化氛围。 130 《决策情报》总第66期 极品豪宅Naga上院的营销策略分析 地产营销情报 （2）高度发达的商业环境 随着东直门综合交通枢纽建设的实施，沿东二环的大规模开发建设也迎来一个新的高潮。在 东二环路，以西至小街、南起建国门、北至东直门长约4.5公里的区域范围内，将形成以智能写字 楼、会展中心、星级酒店、高档公寓和大型商业设施为主的新 “商务带”。 （3）国际生活机能圈 东直门为传统的第一使馆区，各国使馆林立，定调东直门国际生活底色。国际学校、涉 外居住区、国际金融机构、涉外商务楼宇、国际休闲街区等国际级配套齐备。 东直门附近现有及在建的五星级商务楼宇包括东环广场、富华大厦、新保利大厦、南新仓 大厦、东方银座、天恒大厦等。 东直门周边拥有众多的高档涉外公寓、酒店，包括保利酒店、东方花园酒店、东湖别墅、 万国公寓、港澳中心、亚洲大酒店等。 （4）七维交通模式 东直门作为京城未来六大交通枢纽中最大的一个，也将是国内第一例及亚洲最大的现代化立 体综合交通枢纽。东直门交通枢纽将多种交通形式纳入其中，人们可轻松完成市内公交、郊区公交、 地铁、城市轻轨、机场高速铁路、出租车、水上交通游艇等七种交通形式的转换，作为通往首都机 场高速铁路的起始点，枢纽建成后将成为由 “空中码头”进入京城的 “第一落点”。 欢迎进入中国房地产商网 131 前瞻战略研究模块 2、项目区域房地产状况 Naga上院处在二环以内的东城区，该区域房地产市场存在着总体供应量小、户型面积大和 价格高三大特点。 （1）总体供应量小 二环内区域是北京的核心区，北京市国土局公示的 《北京市2005年度土地供应计划 （试 行）》中表示，2005年北京市二环路以内将不再新增住宅商品房项目建设用地供应。因此，区 域楼盘的总体供应量小。 （2）户型面积大 由于受土地开发成本和地段等因素的影响，区域内楼盘的户型面积都较大，在150平方米以上。