第6章_房地产权属登记制度与政策.pdfVIP

房地产权属登记 制度与政策 一、房地产权属的概念 房地产权属，即房地产权利归属，是 指房地产权利在主体上的归属状态。 房地产权利是指以房地产为标的的民 事财产权利。往往表现为“权利束” 。 二、房地产物权 （一）物权：是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。 （二）房地产物权的分类和归属 房地产物权制度源于罗马法土地权利的设置。 自物权：所有权 房地产物权 （罗马法） 他物权：地役权、永佃权、地上权、典当权、抵押权 三、房地产产权 产权是某个主体对某种经济物品，或某种稀缺资源或某种可交 易对象物的一种权利，即具有排他性的财产权。这种权利是通过社会 强制而实现的。凭借这种权利，人们可以在不被禁止的范围内任意选 择一种使用某种经济物品的方式。 产权的概念源于英美法的财产权，与大陆法的物权相比，首 先，产权概念的外延要广泛得多；其次，产权特别是土地产权，常被 表述为“权利束”；最后，产权理论的核心意义并不在于所有权的最终 归属，而是强调对资源的优化配置和对权利的充分利用。 一、大陆法土地物权 大陆法（罗马法）上的土地物权制度大致分为四个层次： 自物权：所有权 乡村地役权 地役权 土 城市地役权 地 役权 用益权 物 永佃权人役权 使用权 权 他物权 地上权 居住权 典当权 占有 抵押权  地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己 的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土 地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役 地，而享有地役权的土地称为需役地。一般指因通 行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的 不动产，以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原 有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通 行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付 使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂 即取得了“地役权” 。  相邻关系是权利的限缩，是给予别人方便。 地役权是权利的扩张，是要求别人给予方便，是物 权。 二、土地所有权 国家土地所有权 集体土地所有权 三、土地使用权 1、概念和性质 指法人或公民依法取得的对土地的占有、使用、 收益权及受限制的处分权。 我国的土地使用权 国有土地使用权 集体土地使用权 （承包经营权） 国家对某一具体土地使用权的土地利用权、出租 权、转让权、抵押权等有所限制 三、土地使用权 1、概念和性质（续） 性质：是一种新型的物权，表现在： 独立物权—与土地所有权相并列，而不仅仅是所有权中单一的权能， 与所有权人属于物权法律关系。 用益物权—他人所有物上设定的以物的使用和收益为目的的他物 权。 转让更为自由—与传统的他物权相比，不必取得所有权人的同意。 出让土地使用权：有偿、有限期、国家垄断、不及于 2、国有土地使用权 地下物，是市场行为。 划拨土地使用权：无偿、无限期，本质上是行政行为 取得方式 其他：继受取得，如城市私房用地使用权、 作价入股使用权、租赁使用权等 三、土地使用