宝龙商业-市场前景及投资研究报告-背靠宝龙地产，商业管理高增长.pdf

宝龙商业（9909 ） 首发报告 买入 2020年07月02日 背靠宝龙地产，商业管理版图进入高增长阶段  中国领先的商业运营服务供应商:公司从 2005 年筹备第一家购物中心 起，拥有多年商业管理运营领域丰富经验，是为数不多拥有管理多元化零售 商业物业组合专长及能力的中国商业运营服务供应商之一。截至 2019 年 底，公司的商业运营服务板块已签约项目达 72 个，合约建面约 890 万方， 其中商业在管面积约 698 万方，在管零售商业物业 51 处，其中 45 个营运的 购物中心以及 6 个宝龙天地。公司业务覆盖中国 34 个城市，是中国第四大 商业运营服务公司。物业管理服务板块，公司已签约项目 86 个，合约建面 主要资料 约 1950 万方，其中在管面积约 1151 万方，在管物业管理项目 51 个，覆盖 中国 37 个城市。2020 年 3 月，公司获“2020 中国商业地产运营十强企业” 行业 房地产服务 中国当地产开发企业商业地产综合实力十强”。 第四名及“2020 股价 17.90 港元 背靠宝龙地产，带来可预见性增长潜力：公司与母公司宝龙地产有着长期 目标价 25.70 港元 稳定合作关系，宝龙地产所开发的物业大部分交付与公司管理。对于商业运 营板块，2015-2019 年，来自宝龙地产以及合资公司交付商场在管面积占 +（44% ） 95%以上，对于住宅物管，在管面积基本均来自宝龙地产以及合资公司交 股票代码 9909 付。截至 2019 年，宝龙地产土地储备约 2970 万平方米（长三角占比为 73%，位于一、二线城市的土地储备占比 61%）。按用途划分，其中持有物业 已发行股本 6.21 亿股 占 20.4%，销售物业占 79.6%。宝龙地产未来将继续精耕长三角地区，并拓 总市值 110亿港元 展以珠海为核心的粤港澳大湾区区域，有望为公司的未来发展带来可预见性 的增长前景。 52 周高/低 18.80/9.05港元  商业运营管理能力不断强化，管理规模持续扩大：多年来，公司在商业运 每股净资产 2.95 港元 营领域逐步摸索并不断强化运营及管理能力，2018-2019 年，公司购物中心 整体出租率约 83.5%，89.4%，假若剔除 2015 年之前项目，近 5 年项目出租 主要股东 宝龙地产（65%） 率 89.5%、91%，公司整体运营指标不断提升。在商业运营能力不断强化的基 础上，公司的商业板块拓展也在不断加速，预计公司未来 5 年内，平均每年 新增 20 家购物中心（10+5+5），项目迅速增长。考虑到本次商业地产明星 经理人陈德力先生的加入，或将迎来进一步增长。  目标价 25.7 港元，买入评级：未来公司住宅物业管理以及商业运营板块 2-3 年内业绩增长确定性强。我们采用分部估值法。对于住宅物管板块，预 计 2020-2022 年来自住宅物业管理利润约 0.26 亿元，0.35 亿，0.48 亿元， 复合增长约 42%,我们给予 2020 年 PE 约 20