房地产产品研究系列教学提纲资料.pdf

全国产品速递 ： 第3季 （合院、洋房、叠拼） 导读 1.上海仁恒森兰雅苑——苹果有iphone4 ，我有ihouse4 2.深圳金地天悦湾—— “天字系”、法国范儿、高坡叠 3.深圳天麓三区莱茵堡——南中国首席豪宅区的 “童话城堡” 4.北京大运河孔雀城—— “大堡明天见 ，大堡天天见” 5.武汉保利中央公馆—— “四叠无限好 ，可惜没电梯” 上海仁恒森兰雅苑 仁恒以精雕细琢和产品创新而闻名 ，号称地产界的 “苹果”，就像iphone4 一样 ，目前仁恒的产品线也进化到了 “第四代”，以仁恒森兰雅苑为杰出代表 仁恒 ，新加坡背景的房地产开发企业 ， 从所开发项目的规模、开发节奏、物 业特征来看 ，基本以城市重点地段开 发大规模、高端住宅物业为主。 p1998年 ，陆家嘴滨江国际社区，仁恒第一 代国际社区高端开发项 目——仁恒滨江园亮 相上海 ，以江景和精装品质作为产品的最大 特色 ； p2003年 ，仁恒第二代国际社区——仁恒河 滨花园，采用多项 “四新”技术的产品，提 ” 高了整体居住的品质 ； 代 四 恒 p2004年 ，第三代国际社区——仁恒河滨城 ， “仁 除对建筑细节的升级 ，还打造一套 “邻里之 家”的体系 ，提升项 目居住氛围；仁恒家园， 开创低密度电梯精装洋房社区先河 ，进一步 提升了居住的舒适度 ； p2010年 ，仁恒第四代国际社区随之诞生— —仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑 ，以首个精装叠 墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元 仁恒滨江园 仁恒河滨花园 仁恒河滨城 仁恒怡庭 素较仁恒以往产品作了突破和创新。 仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，不同于新江湾城板块 ，目前项 目周边环境不佳、配套不齐 ，规划 “看上去很美”，仍然属于以时间换空间的 阶段 p仁恒森兰雅苑位于浦东 “十二五 规划”的高桥新区森兰国际化社区 内； p森兰国际社区位于上海浦东新区 北部 ，处于中环内，5.74k㎡大型 规划 ，将呈现一个具有完善的配套、 适宜的环境、大型低密度生态社区； p森兰国际社区是继古北、联洋、 碧云、新江湾城后政府规划的又一 国际化社区； p但 目前 ，因紧邻外高桥保税区， 空气质量差 ，且生活、交通配套仍 比较落后。 项 目楼面地价高昂，技术指标苛刻 ，容积率已经突破传统豪宅区 间，这对仁恒的操盘能力提出了很高的要求 p占地面积 ：10万㎡ p总建筑面积 ：17万㎡ p容积率 ：1.63 （已突破传统豪宅区间） p建筑密度 ：25% p绿化率 ：35% p限高 ：60m p总户数 ：806户 p建筑风格 ：海派建筑为主 p产品类型 ：90-150铭寓、180-200观邸、 楼面地价超过1.6万 ，区域内当时房价刚刚突破2万 ，地 336叠墅、320-360郡庭 块技术指标苛刻 ，腾挪空间小 ，且看仁恒如何出招 仁恒的产品策略 ：以180-220㎡ 主流四房为主力 ，降低风险，以 将近四分之一的复式与叠拼作为 亮点 ，提升项 目溢价能力 规划布局 ：物业辐射性层级排布 ，点式建筑均好性提升 ，天际线 契合产品层级由东南向西北层层拔升 合理物业排布、无障碍设计提 90平米与 214平米复式2梯2户 升溢价 152平米