打通资本经营的出路—房地产企业上市融资战略.pdf

打通资本经营的出路—房地产企业上市融资战略 　　按照我国政府的承诺，加入 WTO 以后，我国将开放服务 行业，其中当然包括房地产业。WTO 对中国房地产业的影响 将是全方位的，将全面冲击中国房地产业。首先是资本实力 相差悬殊;其次是经营管理水平相距更远的;而更重要的是 国际资本对中国房地产业的冲击，并不是以单个资本的形式 出现的，而是伴随着金融资本、保险资本、电讯资本、汽车 资本以及其他相关产业资本，以一个完整的产业链形式出现 的。中国地产界面临未来挑战的将是国外整个完整发达的市 场经济体系。 　　房地产业需要大投入，是一个非常典型的资本密集型产 业。而中国以民营发展商为市场主力军的房地产企业，其发 展最大的障碍是企业规模小、资源分散、开发商整体水平不 高、社会资源分散、社会资源低效使用，与其资金密集的行 业特点极不相适应。对比深港地产商的实力，仅对比两者的 资金状况就相差甚远，顶级企业如新鸿基地产资产为 1300 亿港币，一般 “次塔尖”的企业也是几百亿资产，如信和置 业等 ;几十亿资产的地产开发商，在香港地产界几乎没有市 场空间，深圳发展商以最大的万科集团为例，其资产规模 40 亿元，净资产 22 亿元，资产负债比率约 50%，新鸿基净资产 规模是万科的 60 倍，资产是万科的 45 倍，资产负债比率仅 百分之二十几，国内企业很难与境外企业相提并论。因此 进军股市，走证券化之路，也就成为国内房地产企业资本经 营的一条出路。 　　房地产企业上市意义 　　房地产企业必定要力争上市，只有上市才能募集到成本 较低的直接资金，提高企业自有资本，降低投资风险 ;只有 上市才可以获得社会资本的支持，才有可能尽快进行资本积 累;而只有进行长期化的经营行为，才会吸引长期投资的股 民。 　　房地产企业上市对整个行业有推动作用。房地产属 资 金密集型行业，同时建设周期长，开发商通常要 2 至 3 年时 间才能完成投资回收。由于银行贷款成本高，增加了企业的 开发成本 ;而且要获取贷款也非易事，银行对企业的贷款条 件要求高，一般的企业难以获取贷款。上市企业通过上市可 以获得大量的资金，使开发成本大幅度降低，并对未上市企 业形成竞争压力。所以，房地产企业上市将促使所有的房地 产企业加强管理、降低成本、提高自身的竞争能力，从而有 利于整个行业的发展。由于房地产企业上市使开发成本降低 可能增加住房供给量，压抑过高的楼价，老百姓有可能买到 便宜的住房。 而且据了解，已有超过 5000 家海外房地产企业进入了中 国房地产开发市场，占中国房地产企业总数的 20%左右，它 们大都拥有资金、人才技术、管理等多方面的优势，对国内 房地产企业已构成越来越多的威胁 ;同时入世后将有更多国 外房地产公司进入中国市场。这些企业多为一流的公司、企 业集团。与之相比，我们的房地产企业相对弱小，经营机制 落后，但都享受国民待遇，则国内企业过去在土地使用、项 目取得等方面的优势将不断消失，这无疑是一个巨大打击 国内企业只有积极争取上市，筹集雄厚资本，扩大规模，增 强实力，方可以和境外房地产公司抗衡。 房地产企业上市条件 　　从融资的成本上看，通过上市进行股权融资是房地产企 业最经济的选择。进入 2000 年后，随着房地产市场的逐渐 走好，房地产企业上市逐步解禁。截至目前，在我国两万多 家房地产企业中只有 50 多家企业实现了在证券市场上市融 资。 　　实际上，自房企上市解禁以来，已有不少跃跃欲试者： 地产类上市公司在加大力度开发项目，非地产类上市公司在 大举进军房地产，没上市的地产企业则在设法登陆资本市场。 据粗略估计，目前深沪两市 1000 多家上市公司中，涉及房 地产开发业务的公司数量在 1/3 以上，有的上市公司上市后 增加了房地产业务，目前，这种趋势正在增加。据了解，去 年上市的房企共有 5 家，但随着去年底，中国证监会全面取 消了房地产公司上市的限制性规定以后，相信将有更多的企 业会争取上市。 　　上市融资对房地产企业筹集资金的益处不言而喻，那么 房企要实现成功上市并在股市上募集到资金、具备哪些条 件?(如下表) 　　房企上市条件 　　●首先要符合国家对上市公司的要求 ; 　　●建设部要对申报企业的主营业务 (必须以住宅为主)、 规模效益、规范运作程度以及募集资金投向、发展后劲和公 司实力(包括企业土地储备、技术水平)等各方面进行考核; 　　●总的原则是在现有规范的股份制企业中选择，业绩评 价主要看其在房地产行业发展的前景; 　　●至少要把募集资金的 70%投到其主要住宅建设上，未 经证监会同意不能私自转移。