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财政税收税务研讨论文：浅论房产税税收筹划 　　 [摘要]税收筹划不是偷税漏税,而是在合理合法的前提下,减轻企 业税收负担,实现企业税后利润最大化。本文结合房产税的特点,从房 产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的 税收筹划进行探讨。 　　[关键词]房产税 自用房产 出租房产 税收筹划 　　一、前言 　　税收筹划就是在现行税制条件下,通过合理利用各种对自己有利 的税收政策和合理安排税务行为, 以获得最大的税后利益的一种经济 行为。房产税是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除一定比 例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。虽然从规模上看, 房产税始终是一个小税,但是随着房地产市场的发展,国家对房产税的 征管和稽查力度的加大,房产税已成为企业税收的一项重要支出。因 此,如何通过科学的税收筹划降低企业的税负显得尤为重要。本文根 据房产税的有关规定,结合笔者的实际工作经验,拟从房产税的征税范 围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的税收筹划进行 探讨, 以尽可能减少企业税收负担,实现企业效益最大化。 　　二、房产税的特点 　　我国现行的房产税设立于 1986年,是从原房地产税中分离出来的。 1986 年 9 月 15 日,国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》, 从当年 10 月 1 日开始施行。之后,各省、自治区、直辖市人民政府根 据暂行条例,制定了施行细则。随着外向经济的迅速发展,从 2009 年 1 月 1 日起,房产税统一了内外税制的区别,取消了外资企业和外籍人员 一直沿用的《城市房地产暂行条例》,将外资企业和外籍人员也纳入 到房产税的纳税人之中。房产税的主要特点: 　　1.房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象是房屋。 　　2.房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、 建制镇和工矿区的经营性房屋征税,对建在农村的房屋不管是否用于 经营,都不征税。 　　3.房产税根据房屋的经营使用方式规定不同的征税方法。对于自 用的房产,按房产的计税余值,税率 1.2%,对于出租的房产,按租金收入 征税,税率 12%。 　　房产税的这些特点,为房产税提供了一定的纳税筹划空间。 　　三、房产税税收筹划的要点 　　(一)从征税范围进行筹划 　　按照税法规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这 意味着,在这范围之外的房产不用征收房产税。因此一些对地段依赖 性不是很强的纳税人可依此进行纳税筹划。如对于一些农副产品企业, 生产经营往往需要一定数量的仓储库,如将这些仓储库落户在县城内, 无论是否使用,每年都需按规定计算缴纳一大笔房产税和土地使用税, 而将仓储库建在城郊附近的农村,虽地处偏僻,但交通便利,对公司的 经营影响不大,这样每年就可节省这笔费用。 　　(二)从计税依据进行筹划 　　房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入,因此根 据房产的用途可以分别进行筹划。 　　1. 自用房产的税收筹划 　　自用房产的房产税是依照房产原值一次减除 10%-30%后的余值 计算缴纳。因此税收筹划的空间在于明确房产的概念、范围,合理减 少房产原值。 　　(1)合理划分房产原值 　　税法规定, “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面 和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、 工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑 物不征房产税,但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的 配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在会计核算 时,需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适 当划分,单独列示,分别核算。 　　(2)正确核算地价 　　税法规定,房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算,而 《企业会计准则第6 号——无形资产》规定,企业取得的土地使用权 通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使 用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当 在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为 固定资产。也就是说对自建、外购房屋业务,均要求将土地使用权作 为无形资产单独核算, “固定资产”科目中不包括未取得土地使用权 支付的费用。因此,企业在外购土地及建筑物支付的价款时,一定要根 据“配比”的原则,合理分配建筑物与地价款,分别进行帐户处理。 　　(3)及时做好财产的清理登记工作 　　企业在生产经营过程中,难免会出现财产损毁、报废和超期使用 等情况的发生。作为固定资产的房产,它的挂账原值是计算房产税的 基础数据,它的