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区域房地产市场研究 天心区--区域概况 市中心中央商务区 南城 红星商圈 长株潭融城 中央政务区 政府“十二五”规划 区位：长株潭融城核心区； 规划：“十一五”规划区域为复合型的城市商务副中心； 商业：红星商圈规划为长株潭的核心商圈。 天心区 南湖板块人口总量较高，是长沙文化商业中心，目前可开发住宅地块较少，商业氛围好，人气旺盛，适合进行商业地产开发 省府板块人口总量为中密度，规划为文化教育中心，人气一般，但生活基础配套完善，人居环境较好，适合宜居型住宅地产的开发 大托—暮云板块人口总量低，未来规划以工业园区为主，适合打造高端低密度的住宅片区。 人口条件 区域版块人口总量及密度 12590人/K㎡ 高密度 5636人/K㎡ 中密度 1420人/K㎡ 低密度 区域板块市场研究 南湖板块人口主要集中在坡子街、学院街、书院街区域，区域消费能力强，人口密度高，适合商业、商务、公寓、酒店等城市综合体开发； 省府板块各街道人口分布均匀，人居环境较好，但人气稍显不足，应以住宅地产进行主要开发； 大托—暮云板块人口较少，人气不足，更适宜进行低密度的住宅开发 人口密度3-5万 人口密度1-2万 人口密度5626 人口密度7222 人口密度4643 人口密度1420 区域板块市场研究 人口条件 区域版块人口总量及密度 坡子街周边地区是长沙商业、办公、休闲及旅游的繁华中心区，人口密度高，经济基础好，购买力度强。 芙蓉中路、韶山北路、韶山中路沿线是长沙中心城区主干道，经济基础好，购买力度强。 由于规划新省政府等的入驻，使得该地域未来发展前景普遍看好。 芙蓉南路沿线经济基础一般。 芙蓉南路 芙蓉中路 大托镇是天心区唯一的乡镇，距市中心10公里，人口较低，经济基础较差。 以物流、新能源制造和光伏产业为主。未来规划将有商贸服务业注入。 社会经济条件 经济基础 区域板块市场研究 社会经济条件 商业环境 五一 商圈 侯家塘商圈 省府 商圈 大托 商圈 从商业环境上看，南湖板块两大商圈商业氛围浓厚，购买力强，人流量大，开发商业综合体、投资型住宅优势较大 省府板块的省府商圈处于开发初期，商业发展较迅速，但地域面积大，人气稍显不足，暂时仍不适合大型商业综合体开发； 大托—暮云板块的大托商圈仍有较大面积区域未开发；由于商业配套匮乏，可适当进行社区商业的开发； 区域板块市场研究 社会经济条件 交通条件 从交通配套来看，南湖板块交通网络发达，区域内部和外部连接通道繁多,适合高密度商住公寓的开发； 省府板块交通配套一般，以区域内部道路为主，外部连接通道较少，但未来发展和环境较好，可满足首次置业、改善型购房者的需求； 大托—暮云板块交通配套较差，以外部连接通道为主，是长株潭融城中心地域，未来将有外地人口导入此区，可从株洲湘潭外地客户需求进行深挖开发。 区域板块市场研究 南湖板块是长沙商业、文化、娱乐中心区域，文化底蕴深厚，人气旺盛，商业氛围好,适合要求生活便捷，生活节奏较快的投资型人群； 省府板块历史资源较少，政府规划重点区域，未来定位文化教育区，人文环境良好，交通配备较完善，区域环境适宜居住，适合受价格影响的首次置业者或改善住宅环境人群； 大托—暮云板块历史资源贫乏，新规划项目较多，以物流、制造业 为主,由于人车少，环境幽静，主要客户群体可定位健康养老修养生息型受众。 区域板块市场研究 社会经济条件 区域环境 依据基础条件综合评估,南湖板块人口密度高，基础设施非常完善，文化底蕴深厚，经济基础优越，人气旺盛，购买力强，但由于地块开发过盛，可开发地块面积较小，环境较为嘈杂，不适宜长期居住，更适宜进行商业、商务、酒店、写字楼、公寓等综合体的开发； 省府板块交通和其他配套基本完善，是政府规划核心区域，配套及经济发展迅速，区域面积相对较大，人口密度不高，人车流量不大，区域内交通发达，能迅速到达城中其他区域，环境较好，更适宜长期居住，适合进行标杆住宅项目的打造； 大托—暮云板块人口密度低，基础条件较差，商业、娱乐等配套正逐步改善，但暂时不太适宜大规模的商业综合体开发，较适合改善型客户群体，进行低密度较为高端的大户型住宅社区建设，同时进行适当的社区商业开发。 基础条件综合评估 区域板块市场研究 一公里 区域市场环境分析 因项目面积较为精巧，结合城市商圈分布、项目自身周边街道、河流等现状条件，将区域市场研究范围界定为地块周边一公里。 项目周边区域多为社区商业、底商、零散门面，缺乏集中商业与购物中心。虽经营业态种类比较丰富，但业态发展未得到有效规划，整体档次偏低，商业辐射力不高，主要服务于区域消费力。 区域业态丰富，包含零售、餐饮、休闲娱乐（KTV、洗浴会所、台球等）、教育、医疗、生活配套等常见业态。 区域多为老式住宅小区底商，店铺较小，虽业态