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能否办理更正登记 【案例】 2008 年 8 月 10 日，甲公司向房屋登记机构申请对某大厦进 行登记，并提交了相应的土地、建设等批准文件，土地、建设等批准文 件中载明的主体为石林公司；另提交了甲公司 2006 年 5 月 18 日与石 林公司签订的合作联建协议书，明确该大厦系甲公司与石林公司合作 联建；还提供了 2006 年 7 月 8 日与石林公司签订的合作联建补充协议。 合作联建补充协议中明确该大厦房屋产权属甲公司，合作联建补充协 议一方为甲公司，另一方落款及盖章均为名称写法与石林公司类似的 “五林公司”。2008 年 8 月 15 日，房屋登记机构审核后，将该大厦共五 层房屋全部登记在甲公司名下，并颁发了房屋产权证。 石林公司得知此情况后，于 2008 年 9 月 10 日提交了联建协议及 “补充协议” 向房屋登记机构申请更正登记。石林公司认为甲公司提 的联建补充协议中落款的“五林公司”．徘“石林公司”，根据双方签订的 “补充协议”，甲公司只能取得大厦一至四层的房屋，请求撤销原产权 证明，将大厦第五层房屋更正登记在石林公司名下。房屋登记机构受 理了该更正登记申请，并于同目致函甲公司，告知石林公司对某大厦 房屋登记提出异议。经 登记簿记载确有错误，要求甲公司在 15 日内 办理更正登记，逾期不办理，房屋登记机构将直接对登记簿予以更正。 甲公司回函房屋登记机构认为该记载涉及房屋权利归属，房屋登记机 构无权主动予以更正。房屋登记机构遂告知石林公司可申请异议登记。 石林公司于9 月20 日向房屋登记机构申请了异议登记，异议期间甲公 司将该大厦全部五层房屋抵押给了银行，并在房屋登记机构办理了抵 押登记。石林公司遂向法院提起诉讼，认为房屋登记机构将某大厦房 屋登记在甲公司名下，侵犯其合法权益，要求撤销房屋登记机构为甲 公司颁发的房屋所有权证，并注销银行抵押权。 【评析】 一、“联建房屋”如何申请初始登记 按照《房屋登记办法》第二十条的规定，申请人应与依法提 的材料记载的主体一致。登记实践中，申请人提交的登记申请材料主 要包括登记申请书、申请人的身份证明、房屋权利变动原因的证明文 件(合同、继承关系证明等)以及其他必要材料，这些材料在主体上应 当是一致的。对于初始登记来说，根据《房屋登记办法》第三十条的规 定，“ 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申 请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的 证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告、其他必要材料。” 因此，初 始登记时，房屋登记机构应当审核比对身份证明、登记申请书、建设 用地使用权证明、建设工程符合规划的证明等文件记载的权利人名称 是否一致，权利人与申请人是否一致。 对于联建房屋申请初始登记的，联建各方除提交《房屋登记办 法》第三十条规定的要件外，还应当提 联建协议，共同向房屋登记机 构申请初始登记。如果建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证 明等文件记载的主体只有联建一方，则应由相关文件记载的联建方进 行申请初始登记，以保证申请人与提交的登记材料记载的主体一致。 初始登记后，各方可凭联建协议等文件向房屋登记机构申请办理转移 登记。本案中，“房屋登记机构对登记资料审 不严，未发现合作联建 补充协议中的“五林公司”并非土地、建设等批准文件和联建协议中的 “石林公司”，申请人甲公司也不是土地、建设等批准文件中记载的主 体“石林公司”。该初始登记应由石林公司进行申请，初始登记在石林 公司名下后，再由甲公司和石林公司共同申请办理转移登记。 二、更正登记和异议登记的启动程序 更正登记和异议登记都是保护真正权利人以及保障真正权 利状态的法律措施。更正登记是许可真正的权利人或者利害关系人依 据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正，避免第三人 依据不动产登记簿取得物权。异议登记是将事实上的权利人以及利害 关系人对不动产登记簿记载的权利所墨出的异议记入登记簿，从而使 登记簿上记载的权利失去正确推定的效力，第三人不能依照登记的公 信力而受到保护。 更正登记依申请启动。按照《房屋登记办法》第七十四条的规 定，“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以 提交登记申请书、申请人身份证明，证明房屋登记簿记载错误的材料 申请更正登记。利害关系人事请更正登记的，