中原2011年06月天价豪宅的“混沌”溢价模式.pdfVIP

L/O/G/O 天价豪宅的“混沌”溢价模式天价豪宅的“混沌”溢价模式 东莞中原事业一部 2 0 1 1 - 0 6 市场背景：存在即事实 市场对市场对 “天价豪宅天价豪宅”的出现的出现 ，没有提前预知能力没有提前预知能力 当三湘海尚出来之前，人们不知道前海洋房价格能卖到6万/平的高价 ； 当汤臣一品出来之前当汤臣一品出来之前 ，人们不知道一个平层可以卖到人们不知道一个平层可以卖到1212万万//平的平的超高价超高价 当钓鱼台7号出来之前，人们不知道房子竟然能够卖到30万元/平的天价 为什么为什么 ，，香港天玺创造香港天玺创造3.63.6亿亿//套单价套单价 ，， 为什么 , 香水湾一号创造4.8亿/套单价？ 市场背景：热点案例，天价豪宅物业  住宅住宅 ：：钓鱼台钓鱼台77号号 ，3030万万//平平 ；；汤臣汤臣一品品 ，2525万万//平平;; ，香港天玺香港天玺 ，7070万万//平平;  别墅别墅 ：大大一山庄山庄2020万万//平平、佘山月湖山庄佘山月湖山庄2525万万//平平; 天价豪宅，没“天”理 ！ 吗吗 ？？ ONE:从客户说起： 2008年年至今今 ，中中国富富人移移民香港，购购买凯旋门凯旋门、天玺等玺等天价豪宅豪宅 2011年，中国富人再一次的移民潮到澳洲、到美国，去买次贷危机遗留下 的天价豪宅，庄园 天价豪宅有需求，而没有得到满足！天价有理! TWO 从奢侈从奢侈品说起说起 ： 一个LV包上万，比普通包贵百倍； 一副艺术画上亿，甚至无价之宝； 一套普通房子50万，而天价豪宅则千万甚至上亿； 顶级物业也将走入它的奢侈之路！天价有理! THREE:从市场化经济说起： 年 ，汤臣汤臣一品受到政府压制品受到政府压制 ，如今也投入如今也投入正常销售常销售 ； 2011年，钓鱼台7号受到政策压制，未来呢？ 市场化经济时代，有人买单就有人卖！商品具有平等交易的基本权利是 未来的发展趋势！天价有理! 天价豪宅有市场买家！ 中国内地千万富豪和亿万富豪按年10%的速度增长。5年内将亿万富豪将超过9万人！千 千万富豪将超过136万人！ 目前每1400人中就有1个千万富豪 注：以上数据来自福布斯统计，不含香港、澳门、台湾三地 Q1:天价豪宅购买诱因？ Q2Q2 谁在消费天价豪宅谁在消费天价豪宅 ？？ Answer: “有多少的身家住多大的房子”，豪宅别墅往 往是富豪们体现身价最直接的表现形式往是富豪们体现身价最直接的表现形式。不买最好不买最好，只买只买 最贵成了富豪购买住宅的首要标准。 洛杉矶私人宅邸 钓鱼台7号院 海德公园一号 QQ A 之后之后 ，，天价天价根源在哪根源在哪 ？ 黄金黄金引爆点引爆点 “天”理在哪？一切从“天”理在哪？一切从混沌混沌说起说起 混沌：盘古开天辟地之前天地模糊一团的状态； 混沌理论（Chaos theory ）是一种兼具质性思考与量化分析的方法，用以探讨动态系统中（如：人口移动、化学 反应、气象变化、社会行为等） 无法用单一的数据关系，而必须用整体、连续的数据关系才能加以解释及预测之行为。 市场对比法下的价格模式 均价均价 ＝＝∑∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～c)权重i×均价i×Px /Pi(i=a～c) 价格箱体 内的溢价因素 市场对比法下的“价格箱体”：外部条件+ 内部品质内部品质++发展商品牌发展商品牌