津滨发展卫南洼项目策略顾问-基础研究部分T教程教案.ppt

津滨发展卫南洼项目策略顾问报告初稿(第一部分：基础研究);宏观环境与城市发展 地块价值分析 物业市场分析 物业需求研究 参考案例研究;宏观环境和城市发展;城市高速经济增长的惯性是发展的基础;2008;经济增速全国第一。 2008年，尽管受到全球金融海啸的影响，天津经济依然保持强劲增长，GDP增长16.5%，达到6,354亿元，增速位列全国首位。 按可比价格计算，2000-2008年期间年均增长率约为14%，各年增长率明显高于全国的同期增长水平。;2006;固定资产投资拉动经济增长。2008年天津全社会固定资产投资完成3404.1亿元，占全年GDP的53.5%，增速达到42.5%。 房地产是投资重点。2008年，全市房地产投资654亿元，占固定资产投资的29.4%。;消费品市场蕴藏较大发展潜力。2008年天津社会消费品零售总额达到2000亿元，占同期天津GDP的34%，增速为24%。;数据来源：天津统计局;宏观经济和城市发展;宏观经济和城市发展;;;;高端服务/研发;项目位于“京滨综合发展轴”与“西部城镇发展带”交汇处。 中心城区人口基础及先发优势、周边产业发展优势，都将成为项目所在区域升级、扩张的动力。;宏观环境和城市发展;小白楼 商业/商务区;规划;区域规划;城市外部交通规划;环线交通体系及发散式轨道交通体系将加速城市的对外扩张步伐，为外围区域带来新的商业商务机遇，有利于城市向多中心发展。 便捷交通也将改变人们对传统商务区域的依赖，从而给本项目带来潜在的发展机会。;时间;时间;时间;时间;宏观环境和城市发展;II. 地块价值分析;地块价值分析;地块价值分析;地块价值分析;地块价值分析;地块价值分析;地块价值分析;周边路网;周边路网;交通环境及地块可达性;交通环境及地块可达性;地块四至及指标;地块现状及可视性;地块价值分析;地块价值分析;地块价值分析;地块价值分析;地块价值分析;SWOT分析;SWOT分析;III. 物业市场分析;商业市场研究; 重点研究全市商业的分布及发展趋势 研究目标确定： 天津主要的优质商业集中区域 商业建筑面积1万平方米以上 商业定位中档以上 具有统一、专业的运营和管理 百货、购物中心、大型卖场（包括大型综合超市和家具建材超市）、专卖店、社区商业配套（含写字楼）等;发展历程;商业分布-天津市区;区域发展尚处于起步区，尚未形成层级分明的商圈体系； 解放路、洋货较成熟，聚集度较高，表现出相对较高的辐射能力； 滨海核心区与市区之间的交通尚不发达，导致滨海的商业发展较慢，辐射范围较小。;从历史供应情况来看，商业市场处于快速发展阶段，保持稳定快速的增长； 从横向对比来看，天津市人均商业面积在同类城市中处于较低水平，未来商业发展空间较大。;从供应类型来看，未来天津优质商业市场将改变以百货店、超市为主的格局，跨入购物中心的时代； 未来，购物中心项目供应量较大，市场竞争在所难免。;项目名称;目前天津的优质商业租金水平远低于国内商业较发达城市，商业市场潜力没有充分发掘出来，未来发展空间较大； 随着天津经济的快速增长、居民消费水平的提高，对中高档商业的需求将迅速提升，带动整体租金上涨。;项目名称;数据来源：世邦魏理仕;商圈发展;根据商圈定义和要素特征，将本项目周边3公里内划定为区域市场，包括： 梅江商圈：北起复兴河，南至外环线，东起解放南路，西至卫津南路，包括蓝调街区、梅江新海湾、水岸公馆商业板块、津典时代、海逸心屿、第六田园商业板块等； 黑牛城道商圈：黑牛城道家世界购物中心、大润发超市为主的区域； 奥体商圈: 宾水西道沿线，以奥城商业广场为核心的区域。;从1995年开始建设回迁房，起初梅江区域荒凉，交通不便，随着居民入住，人气渐渐上升； 由于初期居民少，交通不便，暂无商家进入，只能到尖山、体北商业区消费。;梅江：社区级商圈，主要辐射整个大梅江区域，中档偏高； 黑牛城道：区域级商圈，主要面向体北、梅江、尖山等区域人口；中档为主； 奥体：区域级商圈，可辐射水上、奥体、体北、华苑、梅江等区域；中高档为主。;未来三年将是区域商业集中供应期，市场竞争将较为激烈； 购物中心存量较小，未来发展空间较大； 未来，梅江商圈的可利用土地较少，本项目具备一定的优势。;资料来源：世邦魏理仕;未来入市的项目需从商户品牌等方面提升档次，促家各业态全面发展，提升区域市场整体品质。;梅江商圈;黑牛城道商圈;奥体商圈;租户名称;梅江商圈的空置率高于全市水平，达到15%，主要由于集中供应，建筑形式过于单一，加上项目均为散售，导致统一经营难度大，空置率较高； 黑牛城道商圈以生活类购物超市为主，辐射能力较强，空置率仅为5%； 奥体商圈空置率为区域市场中最高，达到20%，由于奥城商业广场美美百货折扣店退租以及步行街商铺散售后导致空置率较高。;数