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杨柯军诉内乡县湍东镇庙岗村民委员会租赁合同纠纷案 【要点提示】 当事人意思表示一致，合同即告成立，根据《合同法》规定，承诺生效时合同成立，承诺的内容应当 与要约的内容相一致，因此，一个有效的要约应当具备这样的特质：对方当事人对所有实质性条件完全认 可，双方就合同签订再无争议。这也是判断要约是否具体明确的标准。 【案例索引】 一审：河南省内乡县人民法院（ 2007）内法民初字第 1037号（ 2007年 8月 20 日） 【案情】 2006 年 10 月，内乡县湍东镇庙岗村民委员会（以下简称村委）窑场土地租赁合同即将到期，原承租 人无意继续租赁，该村村主任陈继堂找到正准备在他处建厂的杨柯军，希望杨柯军前去投资，并提出：本 村所有的窑场土地面积 8亩，在原租赁合同到期后可租赁给杨柯军，期限 2年，年租金5000?7000元，按 年支付，如同意，可于 2006年 12月 31日原租赁合同到期后签订合同并交纳租金。经考虑，杨柯军表示愿 意承租。此后，杨柯军即开始储备建厂事宜，先后花费 14000 元购买了变压器和 4 台锯机，在征得村委同 意后陆续将 200多方石料运进约定场地， 随时准备生产。 原租赁合同到期后，原告随即表示愿意以 7000元 的年租金租赁上述场地，村委拒绝，为此发生纠纷。 原告诉称：庙岗村委邀请其到该村投资，并就租赁窑场土地提出了具体要求，根据合同法规定，庙岗 村委的行为构成要约，原告答应租赁对方土地，属于承诺，故双方的租赁合同依法成立，被告拒不履行合 同义务，构成违约，为此请求：（ 1）依法确认二者合同为有效合同；（ 2）责令被告全面履行合同义务。 被告辩称：村委在说明招租条件时已公开说明，租金是 5000?7000元，该数额不明确、不确定，本身 就有双方进一步协商的意思，故被告的行为不符合要约条件，应视为是要约邀请，原告愿以 7000元承租， 是要约，根据法律规定，被告没有承诺的义务，退一步讲，即便被告的行为构成要约，根据有关规定，被 告有撤销要约的权利，故原告所诉理由不能成立。请求依法驳回原告的诉讼请求。 【审判】 河南省内乡县人民法院经审理认为，被告庙岗村委在邀请原告租赁该村窑场土地时，就招租的场地面 积、坐落位置、租赁期限、租金等合同必备条款作出了说明，并与原告达成了租赁的初步意向，在租金的 确定方式上，庙岗村委虽然没有说明具体的数额，只是划定了范围，范围表明了被告方所能接受的最低条 件和最高要求， 原告愿意满足被告方的最高要求， 至此双方就合同必要事项达成一致意见， 合同依法成立， 依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面、及时履行合同义务，原告要求被告 履行合同义务符合法律规定，法院予以支持。庙岗村委辩称其在招租时说明的租金数额不确定，不符合要 约条件，应视为是要约邀请，法院认为，要约的根本特征在于受要约人一旦完全满足要约发出人的实质要 求，双方就签订合同再无争议，原告愿意以最高价租赁约定场地，符合庙岗村委所提条件，故庙岗村委的 招租说明应当属于要约；庙岗村委称其有权撤销要约，因原告基于对被告签约诚意的信赖为履行合同做了 必要准备，并且其拒绝签约的意思是在原告承诺以后即合同成立后作出，不符合撤销要约的条件，故该辩 解理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十九条、第二十条、第二十 五条之规定，判决如下： 一、 原、被告双方达成的土地租赁协议为有效协议； 二、 被告在本判决生效后三日内全面履行协议约定的义务。 【评析】 本案在审理中主要涉及以下两个法律问题： （一）庙岗村委的行为是要约还是要约邀请 要约，又称为报价、发价或发盘，是希望和他人订立合同的意思表示。一项有效的要约要符合以下条 件： 1．内容具体确定。对于诺成性合同而言，要约一经受要约人承诺，合同即告成立，因此，要约的内容 应当符合一个有效合同所应具备的具体、明确的要求。所谓 具体 是指要约的内容必须具有足以使合同成 立的主要条款，使合同可操作、可执行。所谓 确定，是指要约的内容必须明确，不能含糊不清，使合同 能操作、能执行。 2．表明经受要约人承诺， 要约人即受该意思表示约束。 要约邀请则是希望他人向自己发出要约的意思 表示。寄送的价目表、 拍卖公告、招标公告、 招股说明书等是典型的要约邀请。 要约邀请与要约不同： （1） 在性质上， 要约是订立合同的意思表示； 而要约邀请仅是订立的预备行为， 是一种事实行为而非表意行为。 （2）在直接目的上， 要约是要约人以订立合同为目的的意思表示； 而要约邀请并不以订立合同为直接目的， 它在于唤起别人向自己发出要约。（ 3）在内容上，要约必须具体确定，包括必要条款；而要约邀请在内容 上就没有这样的要求。（ 4）在效力上，要约一经相对人承诺，合同即告成立，要约人