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（营销策划）体验式精品小区策划方案(中国 点击地产营销顾问) 体验式精品小区策划全案 目 录 一、 项目概况 二、 虎门区域经济文化特点 三、 片区市场调查与竞争对手分析 四、 虎门房地产市场调查与分析 五、 项目理念定位-打造虎门第一个运动健康型体验山景花园小区 六、 建筑规划提示 七、 特色运动健康泛会所策划 八、 中国澳大利亚双语幼儿园策划 九、 CIS 全面导入裕隆花园的方案要点 十、 高品质物业管理与绿色装修提示 十一、**花园营销要点 十二、项目进度计划 十三、**花园项目的投入产出分析 十四、**花园的风险分析与对策 十五、总结与致谢 **花园项目调研与初步策划摘要 本报告首先分析了虎门的区域经济状况与地域文化特色，通过对虎门人住宅、汽车消费水平的深入了解以及竞争对手楼盘的详细分析， 我们初步把握了虎门地产的发展脉搏，将虎门房地产开发水平与深圳同行进行横向比较。丰泰华园湖景小高层（按照建筑面积计算）， 2 、3 、4 层卖价 3600 元，5 层以上售价 4000 元，顶层复式售价 4600 元；飞龙山庄最低价格为 2543 元/平方米，顶层复式最高售价为 3754 元/平方米，均价为 3280 元/平方米；柏景豪庭高层起价为 3000 元，最高价格 4127 元，均价 3500 元；柏景豪庭是虎门镇区高层较高 价格。因此，我们策划的出发点和立足点是裕隆花园（本项目暂定名）如何达到均价 3000 元以上，成为虎门精品小区，树立项目品牌 的根本要旨。 2003 年虎门住宅市场供应总面积统计 单位：万平方米 楼盘名称 开发单位 别墅面积 小高层总面积 小高层实际销售面积 丰泰华园山庄 东莞市建设房地产有限公司 4 郊区大盘 5 龙泽居 东莞市建设房地产有限公司 3 2.6 飞龙山庄 广海房地产开发公司东莞分公司 19.2 2.088 富民花园 东莞太平建筑房地产开发公司 3 ．5 3 港口路片区 柏景豪庭 广东黄河实业集团有限公司 9 ，1-4 层为商场与停车场 5 能源华庄 东莞市建设房地产有限公司 3 2.6899 龙泉都市华庭 龙泉房地产公司 6 万平方米，尚未开盘 2 虎门广场片区 海富华庭 东莞市德盛建业实业有限公司 总建筑面积 7 万平方米，停车场面积较大。 6 合计 28 ．2 由于到2003 年底还有半年，因此房地产实际销售量可能达到 21-28 万平方米。从各家开发商的实际销售数据中，我们发现每家每年实 际销售面积一般在 2-3.5 万平方米之间,个别优质楼盘例如海富华庭销，其售量在 6 万平方米左右,这对于裕隆花园项目开发的阶段性 划分具有重要启示。 通过专业访谈和初步分析，我们设计了住宅调查问卷，通过对问卷的详细分析，我们结合对裕隆花园的环境分析，提出了主要卖点， 根据主要卖点以及市场情况，我们的规划师根据策划思路提出了不同的概念规划方案。 针对虎门楼盘的三个明显缺陷：1.物业管理总体水平低。2.营销普遍没有系统引入企业形象识别系统，对体验营销不够重视。3.会所 设计较粗缺乏精品特色。 我们结合裕隆花园面临的竞争态势，按照体验营销的总体大思路，以人为本，站在使用者便利、舒适实用的立场上，采取精品设计的 原则；并且提出了特色健康运动泛会所（减少人工服务项目，增加亲近自然的活动，会所外设置篮球场地、羽毛球场地）；知识型社 区服务与高品味物业管理服务；并且在虎门楼盘销售全面导入体验营销，系统设计项目形象识别系统CIS 等主要策划思路。力求创造 一种和谐的邻里关系，以温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，不仅打造精品楼盘，而且 树立发展商品牌形象。 我们建议创裕公司倡导和实践 “携手共建理想家园”的住宅开发营销模式。待概念设计完成后，让潜在购房者参与和体验住宅的户型 设计、社区规划、环境格局、建材选质、质量监理等全过程。让购房者根据自己不同的个性需要，进行产品再设计和建造。这与过去 传统被动的购房方式相比，这种方式具有一定的创新特色，特别在如何进行优化配置建筑资源、追求居住空间利益最大化、创造适宜 的人居结构功能、营造人与自然和谐共生的社区人文环境方面，努力开辟一条开发商与居住者携手合作，保证消费者个性发挥和宣扬 的一条特色体验营销之路。 营销卖点权重表 主要卖点名称 权重 附注 山景与园林 30% 荔枝林特色山景 特色运动健康泛会所 15% 根据虎门实际情况，引入中华国际健康养生园部分成果 绿色装修与健康直饮水 10% 绿色装修认证，虎门已经有健康直饮水系统 物业管理 15% 小区智能化系统，通过物