2007年山东淄博市写字楼市场调研报告.pdfVIP

淄博市写字楼市场调研报告 前言 一、近年国内写字楼市场的发展状况 （一）发展阶段回顾 （二）未来发展方向 二、淄博市宏观状况 （一）淄博现状 （二）交通状况 （三）经济状况 三、淄博房地产发展现状 （一）发展现状及特点 （二）城市发展规划 四、淄博写字楼市场发展的现状 （一）写字楼市场的区域分布 （二）市场的发展特点 五、提起建设性意见 1 前言： 写字楼作为一种特殊功能的物业形态，不同于普通的住宅物业。其不同点集中体现在：功能形态、客户群体、营销模式等方面， 这些不同点也正是写字楼项目运作中的要点题眼。鉴于此，本报告将总结近年写字楼市场的发展状况的前提下，针对淄博区域市场的 现状，提出建设性的建议。 2 一、近年国内写字楼市场的发展状况 （一）发展阶段回顾 随着经济的高速、稳定的发展，国民经济保持了良好的增长势头，这为房地产业的发展创造了良好的宏观环境，并由此推进了城 市空间结构、居民分配制度、居民需求结构的相应转换。在这样的宏观环境下，房地产市场经历了起步、成长和发展的过程，呈现出 较为理想的运行态势。目前房地产市场主要包括居民住宅楼、综合性楼盘以及写字楼，其中居民住宅楼主要用于个人住房消费，而综 合性楼盘和写字楼则多为企业所用。 在国民经济的不断增长中，尤其是第三产业的飞速增长，加剧提升了写字楼市场的需求，带动了繁荣发展。加入 WTO 后，经济呈 现出外向型与一体性的特点，相应的外资公司、跨国公司、驻华机构入驻内地，促使上海、北京、深圳等一线城市中写字楼市场的强 劲发展。近十年来民营经济得以全面快速的发展，其经济贡献、经济比重显著提高。民营经济的壮大也极大地促进了各地写字楼市场 的需求，带动了写字楼市场的繁荣发展。 近十年来，写字楼市场不断发展壮大，经历了一个由量变突破为质变的成长过程。根据不同时期的特点，这个过程可以划分为以 下三个阶段： 第一代写字楼，单纯的办公功能。 除了布局明显区别于住宅，同时将通讯管线、会议室等办公结构和功能列为建筑设计的必需元素。对于电信、网络及多媒体等功 能的支持也都开始涉及，以高层建筑为主的写字楼建筑在环境设施方面也开始普遍使用中央空调等高新产品。 3 第二代写字楼，复合型办公场所 不但要求过硬的电讯、宽带和可自调的室内温度系统，同时也在建筑布局方面提出了更高的要求——动静分区的办公布局、会客 空间的设置与私密性的要求等都开始成为这一时期写字楼产品的显要特征。在经营方式上，第二代写字楼也开始实行租、售并重的策 略。 第三代写字楼，综合型办公空间 在上海、深圳等地的高端项目中陆续出现，引领未来写字楼市场的发展方向。国际化标准的引入和高标准、数字化建筑材料的采 用，是第三代写字楼的重要标志。在硬件配套及办公理念方面，都突显了质的飞跃。 （二）未来发展方向 写字楼市场的不断发展与提升，透过以往的成长阶段，鉴于第三代综合型办公空间的特点，总结出未来写字楼市场的发展方向： 1、办公设备人性化 根据不同客户的需求，对写字楼作灵活分割，一部分写字楼可以满足24小时办公的需要。商务配套亦都进一步升级，如配套有多 功能会议中心，大型展览厅、大型生态会所等，让办公环境配套更齐全更舒服。同时写字楼的使用率有明显的提高，在设计过程中强 调效益，考虑合理的使用率，尽量压缩交通及辅助面积。 4 2、智能化的升级 国际上对智能大厦的普遍描述