上海商业地产的运行情况.pdfVIP

一、上海房地产市场的运行情况 2003年，上海房地产市场高位运行，房地产开发投资额、商品房竣工面积、 销售面积和存量房买卖面积等指标均创新高，商品房供求相对均衡，存量房交易 十分活跃。上海房地产市场的现状特点是: 1、房地产业增加值占GDP的比重逐年提高。从1990年的0.5%上升到2002 年的6.9%，2003年预计达到7.4%，在上海GDP两位数的增长中，约一个百分点 是房地产业直接贡献的。 2、房地产开发投资始终保持较高水平。1996年以来，房地产开发投资约占 当年固定资产投资30%。2002年完成房地产开发投资749亿元，同比增长18.7%。 2003年1-11月，完成房地产投资额835亿元，同比增长21.6%，占固定资产投 资的37%。 3、住房消费需求持续旺盛。商品住房个人购买比例连续三年超过90%，2002 年高达98%。中等收入者进入房市，商品住房已成为大众产品，市民住房自有率 已达75%以上。 4、商品住房建设和供应协调发展。近三年商品房销售量大幅增长，2002年 新建商品房销售面积达到1971万平方米，比上年增长9.7%。2003年1-11月， 商品房竣工面积2147万平方米，同比增长41.6%；销售面积2027万平方米，同 比增长17.4%。 5、存量房交易已接近增量房交易面积。从1997年以来存量房交易每年都以 50%以上的速度递增，2002年存量房交易面积1790万平方米，增长25.9%。2003 年1-11月，存量房交易面积2058万平方米，同比增长29.4%。 这几年，上海房地产市场一直保持良好的发展态势，从总体上看，发展是健 康的。同时，也面临着一些新情况和新问题。主要是商品住房价格持续上涨，局 部地区阶段性上涨过快、涨幅过大。 二、上海房地产市场的趋势分析 上海的房地产市场既面向本市居民，又面向全国各地，还面向世界。随着城 市综合竞争力的不断增强，以及投资和消费环境的持续改善，今后几年持续性的 需求量仍然较大，房地产市场发展的潜力还很大。去年以来，我们着力把房地产 工作的重点由前几年的深化房改、培育市场转向对市场的有效调控上来，加大以 1 土地供应为龙头的调控力度，努力保持房地产市场的持续健康发展。分析今后一 段的发展趋势，可以从以下几个方面看： 1、商品住房的供求关系。上海商品住房销售量连续四年超过竣工量，呈现 供求基本平衡、求略大于供的格局，从而使空置量逐年下降。至2002年底，商 品住房空置量为348万平方米，其中空置一年以上的为134万平方米。2003年 11月底，又下降到285万平方米，其中空置一年以上的为80万平方米。一般来 说，空置率宜保持在10-15%之间（按国家统计局口径，空置率是指报告期的空 置面积除以三年来商品房的可供面积），而上海商品住房空置率仅在7.5%左右。 目前，商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看，目前的土地供应量、 新开工量都比较大。预计2003年全年商品住房用地出让将超过2000万平方米； 商品住房施工面积将达到7000万平方米，预示今年的竣工量将超过2000万平方 米，投资势头也不会减弱，商品住房上市的节奏将明显加快。从需求方面看，未 来几年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动 迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，需求总量超过 2000万平方米。因此，商品住房将呈现供求基本平衡、供略大于求的态势。 2、商品住房的供应结构。目前，上海商品住房竣工面积中，普通商品住房 销售面积占销售总量的54%（按国家统计局口径，普通商品住房实物形态是指： 按一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋，其销售单价一般在5000元/平方米 以下）。商品住房供应结构基本合理，但普通商品住房的比例还不够。下一步， 随着2002年开工的100万平方米重大工程配套商品房的全面竣工，以及2003 年起连续两年300万平方米中低价商品住房的陆续开工，全市普通商品住房占销 售总量的比例将达到70%左右，主要集中在内外环线间和外环线外侧。商品住房 供应中阶段性结构性的矛盾将逐步趋向缓解。 3、商品住房的销售价格。尽管2002年以来采取了一些调控措施，由于这些 措施的效应尚需一定时间，短期内局部地区商品住房价格持续上涨的情况仍将存 在，但由于下一步政府调控