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繁荣的中国房地产市场策略 房地产市场的繁荣最能反映一个国家的政府、企业、投资者和普通老百姓对 长期经济增长的信心。 多少年来，中国的老百姓都是谨守量入为出的消费原则过日子，现在， 这种情况有了改变，许多人用明天的钱圆今天的梦。 贷款买房反映了当今中国老百姓对未来经济增长前景的信心。对于老百 姓而言，长达10 年至30 年的住房贷款，是一生中最长线的投资，如果没有 对中国经济发展的长远信心，没有对自己未来收入前景的良好预期，谁也不 敢轻易背上二三十年的“债务”。 而近几年来，个人已成为房地产消费的主体，个人购房比例逐年迅速提 高?熏1998、1999、2000、2001年和2002 年个人购房的比例迅速上升到61%、 70%、87%和90%，目前个人购房比例超过90%的城市有 10 多个，上海已达到 97%。如今，如果朋友一段时间没有见面，相互之间问的最多的是：买房了 吗？ 对于银行来说，敢于把庞大的资金贷给房地产开发商和住宅购买者，就 表明银行对中国经济保持长期增长趋势很有信心。房地产市场发展与经济增 长具有高度的相关性，如果经济增长缓慢或出现衰退，首先遭到打击的是房 地产市场，房地产价格下跌，银行庞大的贷款就会出现很高的坏账风险。 对房地产投资发展商来说，对未来经济增长前景的判断是项目投资的关 键。房地产投资是一项投资时间较长的项 目，如果对未来几年经济增长前景 信心不强，一般是不敢投巨资开发房地产的。 然而，中国目前的房地产市场非常繁荣，房地产开发商拼命圈地造房， 银行到处寻找房地产贷款客户，人们大量贷款买房，房价一路上升。 中国人民银行在《2002 年第二季度货币政策执行报告》中指出，就去年 对中国GDP 增长贡献率而言，房地产业明显偏高。据测算，2001 年房地产开 发投资对中国GDP 增长的直接贡献率为1.3 个百分点，间接贡献率为0.6 到 1.2 个百分点，两者相加共计1.9 到 2.5 个百分点。这表明，中国GDP 增长 对房地产业的依赖程度较高。而在美国，即使在房地产市场繁荣时期，房地 产业对美国GDP 的贡献也只有0.6 个百分点。 中国人民银行发布的《2002 年第三季度货币政策执行报告》显示：房地 产业快速发展，房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。该报 告同时提醒各商业银行严格审查住房贷款，警惕房地产泡沫。 目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平。在日本东京，居 民的年收入与房价比大概是 1?押4.8，而目前在我国大部分城市是1?押8 到1?押15。 中国的房地产市场呈现异常繁荣景象。 1、消费模式的革命：用明天的钱圆今天的梦 广告的故事：一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老 太太感慨地说：“我终于攒够买房子的钱了！”，美国老太太说：“我终于 还清了贷款买房子，但我在房子里已经住了50 年。” 中国的各种媒体天天在讲述这一故事，媒体告诉和鼓励所有的中国人， 当今中国主流的消费模式是什么？那就是用明天的钱圆今天的梦。 中国银行业是这种充满诗意诱惑的制作者： “人总有梦想，生活也充满渴望。有目标，才有奋战的动力。建行个人 消费额度贷款，为您如虎添翼，助您一臂之力，让您离目标更近一步。” 银行很快看到了个人消费信贷业务的稳定利益，纷纷推出了非常详细 的、个性化的个人消费贷款服务，从个人住房抵押按揭贷款、个人住房再抵 押循环消费贷款、汽车消费贷款、个人耐用消费品贷款、个人住房装修贷款 等大额消费品贷款到个人旅游消费贷款、个人购物信用贷款、个人权利凭证 质押贷款等小额消费贷款。消费信贷业务成为银行新的利润增长点，各银行 展开了激烈的竞争。 中国工商银行公布，截至2002 年12 月31 日，四大国有商业银行包括 工行、农业银行、中国银行及建设银行的个人住房贷款余额达7213 亿元， 比年初增加2145 亿元，增长38.25%。 其中，工行占 2580 亿元，增加720 亿元，占四家银行个人住房贷款余 额的36%，继续稳居同业首位。 工行表示，2002 年该行个人住房贷款业务保持了积极稳健的发展态势， 全年累计发放个人住房贷款 1180 亿元，其中，收回再贷 460 亿元，比去年 增加120 亿元，收回再贷占累计发放额的比例达到39%，同比上升了11 个百 分点，个人住房贷款的流动性明显增强。