房地产项目财务评价案例..pdfVIP

房地产开发项目财务评价案例 A房地产项目已收集以下基础数据： 一、项目基本情况 2 A 房地产开发公司通过“招拍挂”方式取得了一地块，土地面积67,079.85 m ， 2 计容面积134,150 m ，容积率2.0 。根据市住房和建设局的要求及开发商开发户 型分析，制定了本项目的规划开发方案见表1。 表1 A 房地产项目总规划开发方案（单位：平方米） 商铺 住宅 配套用房 地下室 计容 总建筑 计容面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 /总建筑面积 3,000 124,750 6,400 48,200 134,150 182,350 73.56% 其中住宅配比开发方案见表2 。 表2 住宅配比 小户型 中户型 别墅 加总 规划 8 栋33 层，1 梯4 户 5 栋5 层，1 梯2 户 未限高 套均面积（平方米） 88 130 200 总面积（平方米） 92,650 6,480 25,620 124,750 住宅套数（套） 1,056 50 128 1,234 套数比例 86% 4% 10% 100% 二、销售收入 依据项目定价及开发方案，预估A 房地产项目收入约为 22.5 亿元，详细计 算请参见表3 。预计第2 年预售70% ，第3 年销售30% 。 表3 A 房地产项目收入估算表 项目分类 小户型 中户 别墅 商铺 配套 型 面积（平方米） 92,650 6,480 25,620 3,000 6,400 单价（元/平方米） 15,000 20,000 25,000 30,000 0 总价（万元） 138,975 12,960 64,050 9,000 0 总收入（万元） 225, 000 三、总成本费用 房地产项目的总成本费用包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、 管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用等，各项费用的构成如下： 1、土地费用：为取得开发项目用地以及将土地开发成具备建设的熟地而发 生的一切费用，一般包括土地使用权出让金及拆迁安置补偿费，本项目土地登记 价（含契税）共计 66,728万元。 2、前期工程费用：是指项目前期可行性研究、规划、设计、水文地质勘测 及建设用地规划红线范围内的“三通一平”等费用，一般根据单元估算法预估， 本项目根据建筑标准及行业常规估算前期工程费用共计 3,526万元。 3、建筑安装工程费用、基础设施费用和配套设施费用：建造房屋及其配套 设施所发生的建筑工程费用（结构、特殊装修工程费）、设备购置费用、安装工 程费用（楼宇内的给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电、电梯