在京中央国家机关新建职工住宅价格评估技术指引.docVIP

《在京中央国家机关新建职工住宅价格评估技术指引》 总 则 1.为了统一规范在京中央国家机关新建职工住宅价格评估及审定工作，推进中央国家机关住房制度改革的进一步深化，达到在京中央国家机关职工住房利益的政策均衡，根据《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字〔2005〕8号），《经济适用住房管理办法》，国家计委、建设部关于印发《经济适用住房价格管理办法》的通知（计价格〔2002〕2503号），《关于中央国家机关利用自用土地建设住宅有关问题的通知》（国管房地字〔2002〕171号）等法津、法规、文件的有关规定，特制定《在京中央国家机关新建职工住宅价格评估技术指引》（以下简称《指引》）。 2.本指引适用于在京中央国家机关及企事业单位新建职工住宅按经济适用住房价格评估工作。 3.在京中央国家机关新建职工住宅指在京中央国家机关为解决职工住房问题，通过危旧房改造等方式，统一组织建设的向职工出售的新建住房。 4.在京中央国家机关的新建职工住宅评估，由各单位建设主管部门会同专业房地产评估机构，按《指引》规定的原则、程序和方法，确定新建职工住宅的基准价格。 5.在京中央国家机关新建职工住宅价格评估除应按本《指引》独立、客观、公正地展开外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。 估价原则 1．合法原则：在京中央国家机关新建职工住宅价格评估以估价对象按照有关规定，合法使用、合法交易或合法处分为前提进行估价。 2．替代原则：在京中央国家机关新建职工住宅价格的估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格，来确定估价对象的客观合理价格或价值。 3．估价时点原则：在京中央国家机关新建住房的估价结果应是在评估估价对象价格的时间点的客观合理价格或价值。 4．市场与成本相结合原则：在京中央国家机关新建职工住宅价格是把估价对象所在区域周边类似物业的市场价格以及估价对象在建设过程中实际发生成本的价格结合起来确定在京中央国家机关新建住房的最终价格。 5．利润最小化原则：考虑到在京中央国家机关新建职工住宅的特殊性，即在京中央国家机关新建职工住宅是旨在解决在京中央国家机关单位职工的住房问题，而不是以盈利为目的，因此在项目价格测算过程中利润应最小化。 估价程序 自接受估价委托至完成估价报告期间，在京中央国家机关新建职工住宅价格评估应按下列程序进行： 1.接受委托并明确估价基本事项； 2.拟定估价作业方案； 3.搜集估价资料； 4.实地查勘估价对象； 5.选定成本法和市场比较法作为估价方法并计算； 6.形成报告初稿并同有关部门进行沟通； 7.估价报告定稿并提交委托方； 8.估价资料归档。 估价方法 一、估价方法选用 在京中央国家机关新建职工住宅价格评估选用“成本法”及“市场比较法”两种估价方法。 二、成本法 （一）价格构成： 根据《国家计委、建设部关于印发〈经济适用住房价格管理办法〉的通知》（计价格[2002]2503号），经济适用住房基准价格由开发成本、税金、利润三部分构成，又由于在京中央国家机关新建职工住宅是旨在解决本单位职工的住房问题而不是以盈利为目的的，因此依据利润最小化原则在测算估价对象价格过程中利润应最小化。 其中：开发成本包括土地取得费、建设成本、管理费以及投资利息。 （二）估价计算： 房地产价格=土地取得费﹢建设成本﹢管理费﹢投资利息﹢税费 1.? 开发成本: 开发成本=土地取得费﹢建设成本﹢管理费﹢投资利息 （1）土地取得费：包括征地和房屋拆迁安置补偿费、土地开发费、土地取得的相关续费及税金。 （2）土地取得费的选取： ①通过对北京市各区域居住用途地上物拆迁安置补偿及农地征用费用的调查； ②参照《北京市基准地价》（2002年），并把各级居住用途土地楼面熟地价同楼面毛地价的差值进行分析比较； ③结合北京市2003年、2004年度已经发生的各级居住用途土地价格的多宗案例分析。 综合上述调研分析最终确定： 土地取得费收费标准 单位：元/建筑平方米 土地级别 土地取得费 土地级别 土地取得费 一级 3000-3900 六级 600-1100 二级 2500-3300 七级 350-650 三级 1800-2700 八级 110-350 四级 1400-2000 九级 80-110 五级 1000-1500 十级 50-80 （3）建设成本： 依据现行的《北京市建筑工程预算定额标准》 ①房屋建筑安装工程费： 包括建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费、建筑工程安装费、大市 政、小市政及基础设施配套费，根据《北京市建筑工程预算定额标准》结合项目结构、设施设备、装修情况合理取费。 ②工程其他费用： 按照《北京市建筑工程费用》（北京市城乡建设委员会），工程其他费用合计不超过建安成本的6.5%。 ③公共配套设施建设费以房屋建筑安装工程费与工程其