资产证券化助力长租公寓市场发展研究管理论文.docVIP

资产证券化助力长租公寓市场发展研究管理论文 目录 一、长租公寓现状和发展趋势 （一）长租公寓未来看好 （二）长租公寓发展面临瓶颈 一是长租公寓市场格局尚未形成、缺乏核心品牌和统一标准 二是目前的长租公寓绝大多数面临盈利难、甚至亏损的尴尬处境 二、 长租公寓资产证券化模式 （一）ABS模式 1.交易结构 　　魔方公寓信托受益权资产支持专项计划交易结构图如下（见图1） 2.法律实质 3.产品缺陷 （二）CMBS模式 1.交易结构 2.法律实质 3.产品缺陷 正文 摘要：自2016年以来，中央提出建立房地产市场长效机制、发展住房租赁市场、租购并举的思路，长租公寓市场迅速发展起来。由于不动产是典型的重资产，资金沉淀量巨大，目前长租公寓运营盈利状况并不乐观，如何摆脱重资产模式成为长租公寓运营必须攻克的难题。本文旨在探讨目前市场上存在的ABS、CMBS、类REITS等三?N长租公寓资产证券化模式，通过分析各模式的交易结构、法律实质、产品缺陷，比较各产品的优劣，以期对长租公寓资产证券化发展提供思路 下载论文网 关键字：长租公寓；资产证券化；ABS；CMBS；REITS DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2018.05.11 中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2018）05-0081-08 一、长租公寓现状和发展趋势 （一）长租公寓未来看好 为解决我国大中城市房价高企、老百姓买房难的问题，抑制房地产投资、投机行为，保障人民基本居住权利，自2016年以来，中央开始提出建立房地产市场长效机制、发展住房租赁市场、租购并举的思路。继2016年国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、2017年7月九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等制度后，2018年中央经济工作会议也释放出发展住房租赁市场的信号，会议明确提出要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，发展住房租赁市场特别是长期租赁，让所有人住有所居。在中央和地方多重政策支持的环境下，长租公寓迎来了发展的春天。 除了政策层面的利好，特大型城市、大都市圈的人口集聚效应也带来了旺盛的租赁需求。根据链家研究院2016年底发布的《租赁崛起》报告，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元，租赁市场成倍增长的时代即将开启。 （二）长租公寓发展面临瓶颈 一是长租公寓市场格局尚未形成、缺乏核心品牌和统一标准。目前的长租公寓市场可以比喻成“春秋战国”，各个品牌各自为战，各有各的优势，却没有一家能够占绝对主导地位。无序竞争的局面在另一方面也制约了市场的发展，由于缺乏行业标杆，不利于形成统一的行业标准，长租公寓的运营模式、房屋质量、价格标准、服务质量都不统一，发展较为粗放。 二是目前的长租公寓绝大多数面临盈利难、甚至亏损的尴尬处境。与高涨的投资热情相反的是，长租公寓项目的盈利情况并不乐观。著名房企万科甚至曾公开表示其目前进入长租公寓市场不为盈利。分析目前长租公寓难以盈利的原因，主要还是其运营模式存在问题。目前长租公寓运营模式主要有自持物业模式和二房东模式两种：自持物业模式，也就是长租公寓运营商自己购买并持有物业，然后对物业大楼进行改造，将其分割成不同户型的公寓，并进行统一风格装修、家电家具配置后对外出租，典型的如新派公寓。自持模式的优点是公寓集中，对运营商而言便于管理，对租客而言秩序较好、生活体验更好。但自持模式是典型的重资产模式，必然导致极高的持有成本，对运营商的资本实力、现金流都是极大的考验，剔除资金成本后运营商的盈利并不乐观。二房东模式在房地产中介运营的长租公寓中应用较多，即运营商以较低价格从分散的个人房东手中收房，对房屋进行统一的装修、家具家电配置后以统一风格、统一管理的方式再出租给其客户，从中赚取差价，例如链家自如、我爱我家相寓。但二房东模式存在的弊端较大：首先，这种模式的公寓并不具有稳定性，因为个人房东虽然签订了长期合同，但是违约成本极低，一般只需赔偿至多2个月房租作为违约金（某些情况下可能需补偿运营商装修费用和家具家电配置费用），如果个人房东面临更大的利益诱惑（如房价大幅上涨产生卖房意愿、房租大幅上涨产生违约意愿），可能出现大量违约事件，对租客的居住稳定性产生较大影响。其次，这种模式下的公寓往往不集中，散布于不同小区、不同单元中，不利于统一管理，对租客的居住环境、居住安全难有保障。再次，由于是从个人房东手中收取房源，中介公司不得对房屋进行影响主体结构的改造，而为了增加房屋盈利性，中介常常通过打隔断的方式增加房间数量，通过这种透支房屋承载力的方式扩大利润，造成极大的安全隐患，对租客和房东的权益均不利。除上述弊端外