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资金监管模式下房地产企业售房应对 资金，作为地产企业赖以生存的命脉，正在经受着越发严峻的考验。近 年来，包括天津、深圳、北京等大城市在内的七个城市已经陆续完成了对商 品房预售款监管的明确规定，并且预售款监管还将被陆续在其他各个城市 提上日程。这一规定或成为楼市新政“核武器”，预售款一旦锁定全国各个城 市，地产商的资金链将受到什么考验 ？不少业内 家认为，预售金监管会 勒紧地产商的钱袋子，将有近四成房地产开发资金自由度受限，地产商在 资金调配方面立即捉襟见肘。既然预售资金监管已经成为国内地产市场不 可逆转的大势所趋，作为地产商如何去应对这一政策呢，本文旨在从预售 资金监管的模式、流程下探讨地产商如何去应对这一政策风险。 一、天津市预售房款资金监管流程解读 ： （一）监管范围 在我市行政区域内新建商品房项目预售资金均纳入监管范围，经济适 用房和限价商品房除外。 　 （二）监管时间 自2009 年 12 月 25 日起，凡办理《天津市商品房销售许可证》（以下简称 “销售许可证”）进件手续的建设项目，其预售资金均应当纳入监管系统实施 监管。在此之前已经办理完毕销售许可证的企业不需要办理资金监管手续。 （三）监管资金 监管资金是指新建预售商品房项目在取得销售许可证后，所需要的建 设资金和有关费用，即一定比例的新建商品房预售资金。 市内六区、塘沽区及开发区住宅和非住宅监管比例均为 35% ；其他区县 住宅监管比例为 41%、非住宅监管比例为 40%。 （四）监管程序 1、账户开立及监管签约 （1）房地产开发企业申请办理销售许可证前，应当到天津市房地产交易 资金监管中心（以下简称“监管中心”）办理资金监管账户开立手续。然后，将 项目总承包合同及区内有关配套费用登记到监管系统中。同时应当向资金 监管中心提供以下资料： ①经有关部门备案的施工合同及建筑材料、设备的购销合同等； ②建设工程规划许可证； 　　③标准地名使用证书； 　　④预算书； 　　⑤房屋建筑施工图； 　 ⑥监管前项目已付款明细。 　　房地产开发企业变更工程相关合同，应当向监管中心提供变更后的有关 资料。 （2）经监管中心审核后，房地产开发企业、商业银行开户行及监管中心 签订《天津市新建商品房预售资金监管协议》。 （3）房地产开发企业持《天津市新建商品房预售资金监管协议》及相关要 件，办理销售许可证进件手续。 2、资金收存 购房人购买新建商品房时，凭房地产开发企业在商品房销售管理网上 打印的缴款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户，并 凭银行出具的缴款凭证向房地产开发企业换领购房 用发票。还可以通过 天津市商品房预售资金监管 用 pos 机,将购房款直接缴入监管账户，pos 机 签单可作为缴款凭证, 向房地产开发企业换领购房 用发票。 在签署《天津市商品房买卖合同》后，购房人依据合同支付的无论是首付 款、贷款、分期付款的各期房款均应当支付至监管账户。房地产开发企业不 得直接收存房价款。 3、资金拨付 监管项目进款后，房地产开发企业可以按本通知规定的资金用途和工 程进度申请使用资金。监管中心按照有关规定并到项目现场核查以后，符 合用款条件的，准予支付。 4、撤销监管 监管项目完成房地产初始登记后，房地产开发企业可书面向资金监管 中心申请解除监管。经监管中心核实，情况属实的，新建商品房预售资金监 管协议自行解除，并于 3 个工作日内通知商业银行开户行撤销对新建商品 房预售资金监管账户的监管。 二、房地产企业从资金监管账户提取房款的流程指引： （一）对于购房人已经支付至监管账户，但并未被监管的那部分预售房款 （59%—65%），房地产企业提取流程： 购房人按照合同约定将房款支付至资金监管账户-房地产企业在监管网 络上填写预售资金拨付申请表并提交-监管中心审批同意并在网上公示通知 监管账户开户银行-银行将相应的房款拨付至房地产企业的账户。 上述工作周期约 3 至 5 个工作日。 （二）对于购房人已经支付至监管账户，且属于被监管的