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中国商业地产开发融资研究 一、房地产信托基金呼之欲出 房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容 实现 供求平衡。 受到加息因素的影响，房地产信托收益也逐渐走高。据信托与理 财研究所的统计显示，截至目前，今年的房地产信托的平均收益率为 10.38%，去年全年房地产信托的平均收益是 9.37%，由此可见，今年 产品的平均收益已经较去年上涨了 1 个百分点。 （一）炒资潮涌狙击楼市 ，外资私募集体搅局商业地产 商业地产再度成为市场关注的焦点，两大资金——外资和私募都 纷纷涉足其中。而外资的力度更大，DTZ 戴德梁行(微博) 日前发布的 全球房地产投资报告指出，今年全球预计会有 1040 亿美元资金投向 亚太区的房地产市场，较 2010 年年中的资金量上升 45%。其中，国内 商业地产将是资金重点流向。 1、今年千亿美元外资，流入亚太区房地产 来自商 部的备案显示，截至 3 月 24 日，仅 3 月份，外资新设或 增资的房地产公司出现井喷，高达 39 家，其中包括和记黄埔(南京)分 公司。最新消息表明，长江实业将内地包括东方广场等商业地产打包 组成的首只人民币房产信托基金，将在 3 月底获得香港方面批准。 同时，国家统计局数据显示，今年 1~2 月外资增长 27%，房地产 外资增长 50%。DTZ 戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告指出， 1 今年全球预计会有 1040 亿美元的资金投向亚太区的房地产，较 2010 年年中的资金量上升 45%。其中，国内商业地产是资金重点流向。 此外，据公开资料显示，摩根大通持有近十个商业项目，包括转 让的上海东方广场。其持有时间最短 3 年，最长也不过 5 年多，但收 益却非常惊人。有媒体统计，摩根大通在 2009 年前后两年至少在中 国赚走 40 亿元。 事实上，外资盯上商业地产从去年年底就已显露苗头。公开资料 显示，美国私募股权投资巨头黑石集团向香港大型地产商鹰君集团提 供资金支持，以合作开发鹰君 2009 年在大连所取得的土地，来建造 豪华酒店和高档公寓。除了黑石集团外，摩根斯坦利、高盛、麦格理、 瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投 资公司也均以不同形式进入国内商业地产。 仲量联行发布的最新研究报告《发展变迁：中国房地产投资市场 动态》显示，去年以来，境外房地产机构在中国内地房地产市场上的 投资活动明显活跃，在整栋楼宇买卖市场中占全年总交易量的 41%。 其中，来自亚洲的投资者占 34%，特别是来自香港和新加坡的投资 者。相比之下，欧美投资者则较为谨慎，主要集中在上海。 世邦魏理仕的报告显示，2010 年，我国境内主要城市房地产大宗 收购交易成交总额约为 920 亿元，较 2009 年大幅增长 40% ；其中外资 (含港澳台)440 亿元，较 2009 年大幅上涨 94%。从外资机构投资的物 业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投 资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达 92%。 2、炒资潮涌狙击楼市，私募搅局商业地产 在国内金融紧缩政策下，开发商资金链面临巨大挑战。在此背景 下，国际资本再次强势进入中国市场。 2 除了外资外，多家私募也纷纷参与搅局商业地产。据了解，目前 人民币基金及其投资于房地产资产的法律依据尚且模糊，但上海、北 京和天津正在进行此类试点，已吸引了多家知名的国际基金管理机构 积极参与。尽管对境外投资者来说，市场尚存一些不确定因素，但国 际基金管理机构仍可从尚未充分利用的国内巨额资本中获得大量的 投资机会。 据不完全统计，近两月流入土地市场的炒房者资金可能已超过数 十亿元。今年 2 月，以个人名义购买的土地就有 40 多宗，金额近 20 亿元。事实上，就在市场已表现出明显颓势的去年 12 月份，复地集团 旗下的房地产基金管理平台智盈投资还是成功募得了一笔达到亿元 级别的景创基金。据悉，在一个项目中，开发商一般会拿出