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行业研究丨深度报告
目录
换一个框架看地产——从“需求”转向“供需” 6
上半年核心矛盾——供给相对偏强及按揭利差扩张 6
下半年的边际变化——“供强于需”转向“供需均衡” 8
低估值视角——重视龙头房企的价值重估 12
前端：上半年拿地相对克制是好事 12
中端：优质龙头仍在销售层面创造显著自由现金流 13
后端：龙头房企结算业绩仍有一定保障 14
融资成本：重视信用利差收敛的积极意义 15
当前估值是否具备安全边际？ 16
重视龙头房企的价值重估机会 18
高增长视角——拥抱优质物企的黄金时代21
大行业——稳健增长的万亿蓝海市场 21
小龙头——格局红利持续释放 24
增值服务——陡峭的第二曲线 26
多维度评判标的质量，“预期能见度”视角衡量成长性 28
价值发现的两种视角——低估值的价值重估与高增长的持续兑现32
图表目录
图 1：2020 年初至今SW 地产板块累计涨幅-10.1%，跑输沪深300 指数10.1 个百分点6
图 2 ：当前仍处于加库存阶段，只是“加库”二阶导趋缓7
图 3 ：行业资金链（销售/投资、资金/投资）同比增速持续下行7
图 4 ：10Y 国开收益率与超额收益出现背离7
图 5 ：信用利差与超额收益的关系出现背离7
图 6 ：按揭利率与超额收益的关系出现背离7
图 7 ：按揭利差与超额收益的关系从未背离7
图 8 ：2020 年1-5 月全国商品房销售金额同比下降10.6% 8
图 9 ：2020 年1-5 月全国商品房销售面积同比下降12.3% 8
图 10：2020 年1-5 月房屋新开工面积同比下降12.8%9
图 11：2020 年1-5 月房地产开发投资完成额同比增速-0.3% 10
图 12：房地产开发投资完成额拆分10
图 13：2020 年1-5 月土地购置费增速为5.4% ，贡献地产投资增长10
图 14：实际施工速递跟随销售恢复而提升10
图 15：建安工程投资价格指数回落10
图 16：2020 年1-5 月全国土地购置面积同比下降8.1% 11
图 17：2020 年1-5 月全国土地成交价款同比增长7.1% 11
请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 35
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行业研究丨深度报告
图 18：4 月开始300 城宅地供应建面增加 11
图 19：4 月300 城宅地成交建面增加 11
图 20 ：2 季度300 城宅地出让金同比增长12
图 21 ：1-5 月300 城宅地溢价率提升，6 月小幅回落12
图 22 ：2020 年1-5 月重点房企拿地强度与质量13
图 23 ：2020Q1 重点房企单位有息负债创造的表内回款情况14
图 24 ：2020Q1 重点房企单位有息负债创造的投资收益情况14
图 25 ：2019 年重点房企现金流层面创造的利差及同比变化14
图 26 ：2019 年重点房企现金流层面ROE 及同比变化14
图 27 ：重点房企预收账款对未来营收形成较好保障15
图 28 ：重点房企2020 年预计竣工面积同比情况15
图 29 ：2019 年重点房企结算价格弹性15
图 30 ：宏观流动性是房地产信用利差的领先指标16
图 31 ：广义信贷份额与房地产信用利差的负向关系出现背离16
图 32 ：产业流动性与房地产信用利差的负向关系出现背离16
图 33 ：库存周期与房地产信用利差的负向关系较为吻合16
图 34 ：龙头房企曾于2
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