美荔园推广报告3.pdfVIP

目 录 第一部分 销售时机及销售阶段安排 一、销售时机分析 二、销售阶段安排 第二部分 销售策略 各推广阶段销售策略 （一）内部认购期 （二）公开发售前期 （三）公开发售中期 （四）公开发售后期 第三部分 价格策略 一、价格走势建议 二、推售单位安排 三、定价策略 1．定价的影响因素 2 ．定价的基本原则 四、付款方式建议 第四部分 广告推广策略 一、各销售阶段广告战略 （一）内部认购期 1．推广策略 2 ．版面安排 3 ．平面广告诉求点 （二）公开发售前期 1．推广策略 2 ．平面广告诉求点 （三）公开发售中期 1. 推广策略 2. 平面广告诉求点 （四）公开发售后期 1. 推广策略 2.平面广告诉求点 二、推广费用预计 2 CENTALINE 美荔园营销推广报告 第一部分 销售时机及销售阶段安排 一、 销售时机分析 关于公开发售时间，结合本项目的开发进度和开售前的筹备工作， 发展商与中原亦就此问题已达成共识，即基本确定将公开发售时间定在 今年 11 月中。  宏观经济环境和政策给予的市场机会： 经济回稳的支持、房改政策的刺激、税收政策的鼓励、金融信贷的支 持等等都给本项目带来十分有利的大环境。  周边的市场机会： 本项目地处深圳新中心地带，拥有便利的交通和齐全的配套设施，作 为政治、经济、文化中心的建设日益完善。目前除市民广场在建和玮 鹏花园准备开售外，其他周边楼盘大多数为尾盘销售阶段，故应把握 此有利的时机，及时抢占市场的占有率。  深圳的安居房上市： 据调查：只有约 10%的人近期有换证上市的打算，预测：短期内能进 入市场的安居房不多，一方面大多数人仍在观望，另一方面相当数量 3 的安居房的产权尚不明晰。安居房上市现处于初期阶段，在转让流程、 税收政策、公房持有者观念等各方面综合因素尚不成熟，预计在 1~2 年内公房上市除会出现公房租赁升温现象以外，对整个房地产买卖的 二级市场的影响不大，在价格及供应量方面不会有较大的市场波动。  香港特区政府短期落成的 4 项铁路项目 将军澳支线（2002 年落成）、西铁（2003 年落成）、马鞍山至大围铁路 （2004 年），而且未来 16 年将有 6 条新铁路走廊陆续建成。  深圳特区政府预计将于 2004 年 6 月完成深圳市地铁系统联调，全线 建成开通。 1） 地铁的建成将极大刺激深圳楼盘的外销成交量和楼价， 2 ） 地铁的出现不但会使深圳加快速度成为一个超大规模的城市，而 且能将土地利用率大幅度提高，将城市疆界向外推移。 3 ） 地铁可提高沿线物业的商业价值，对商业和住宅影响较大；  今年的住交会与房地产秋交会联办，于 11 月 24 日~27 日举行，将掀 起下半年房地产市场交易的高潮。 4 CENTALINE 美荔园营销推广报告  外销 1） 深