某大型商业综合体建筑方案对策说明.pdfVIP

. . 南通五洲国际广场（尚德龙城）商业部分方案设计说明书 第一章 设计总说明 1.1 项 目概况： 1.1.1 基本情况 “南通五洲国际广场”项目地块（ CR10013 ），位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东，北城大桥东南侧，用地面积 90663 平方米，用地性质：商业、办公、居住。该项目为南通市人 民政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块，用地面积 55130.68 平方米。 1.1.2 项目区位 该项目地块位于南通主城区北侧，项目西侧为刚建成的北城大桥引道，往南至闹市区南大街及 5A 级濠河风景区近在咫尺；往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区 北翼新城，穿越北大街 到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在 10 分钟车程内，交通出行十分便捷接轨。 1.1.3 周边情况 运河北的港闸区北翼新城，在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项目，西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城， 东侧为商业（电子市场） 、办公、居住用地，建筑面积约 110 万平方米。沿北大街两侧已建或在建项目较多，有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路，为城市主 干道，钟秀路南为多个住宅区，沿路底层为商业，以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道，引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。 项目地块东侧与居然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河 50 米景观带及规划东西向次干道，地块中间从北城大桥引道向东的纬 12 路将地块分为南（地块二） 、北（地块一）两块， 且有一定的坡度。 1.1.4 价值判断 项目地块周边家居商铺等各类市场齐全，住宅小区总量已形成气候，生活含金量高。地块位于南通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带，通吕运河北侧 为大片新建住宅区。商业价值颇高。 1.1.5 整体项目地块为城中村改造，须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用房 8000 平方米及相应全部配套设施、 32000 平方米四星级宾馆及相应全部配套设施，原地安 置城北村居委会办公用房 5000 平方米及相应全部配套设施、商业经营用房 10000 平方米及相应全部配套设施（以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积） 。 1.1.6 项目定位 以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。 1.1.7 控制指标 用地面积 55130.68 平方米；总建筑面积 225719 平方米，其中地上总建筑面积 157499 平方米，地下建筑面积 68220 平方米；容积率 2.86 ；绿地率 5%；建筑密度 43.39% ； 1.1.8 场地现状 南地块绝大部分在场地现状标高 3.9-4.0 之间，属平坦场地。但西侧紧邻北濠桥路北城大桥引桥，在纬十二路和北濠桥路路口高度为