大理感通小镇产权式酒店操作模式研讨 cengmozhe.pptVIP

一、产权式酒店 定义： 产权式酒店，指的是酒店的开发商将酒店的每一个客 房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定时 间段免费入住，其余时间段，可以委托管理公司经营， 并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、 馈赠。 二、产权式酒店操作模式特点： 特点一：经营权、产权分离 产权式长期性返租销售模式（整租零售）：产权销售后归小业主，经营权 通过委托经营方式在委托期内归酒店经营管理公司。 特点二：销售单价高 产权式酒店销售价格比一般房地产价格高 1.5--2 倍左右。（引自 2004 年 1 月 19 日 中国房地产报） 特点三：返租年限长 与酒店承租物业的年限相同，通常为 10 — 20 年。 三、产权式酒店操作模式特点： 特点三：纯粹房地产投资产品，客户层面广泛，投资方式简易 客户购买后拥有酒店的所有权及收益权，而无需花费时间和精力经营， 投资方式既为简便，为众多各种职业、年龄、区域、有无投资经验的投 资者所青睐； 特点四：投资门槛低 + 丰富的返租回报为吸引客户的价值利益 为提高对客户的吸引力，投资回报组合往往采取年固定回报 + 免费酒店入 住 + 赠送 VIP 消费卡的形式，同时为扩大投资客户的层面，往往采用送若 干首期的方式降低首期款金额。 产权式酒店操作模式特点： 特点五：酒店经营公司的品牌实力成为客户投资的信心保证 客户在基于对酒店经营前景看好的基础上进行投资行为，故大品牌的酒 店经营管理公司的进驻成为吸引客户的重要因素； 特点六：通常在发展融资渠道不畅而急需资金保证持续开发的 情况下选择的销售方式，带有很强的集资色彩； 产权式酒店是一柄“双刃剑”，一方面发展商可短期内获取超额利润， 但同时又为之背负了长期的返还压力。带有“饮鸩止渴”的意味。但发 展商为解资金的燃眉之急，宁愿背负“ 8%/ 年的贷款利率”从小业主手 中融资，从而保证其更高利润投资项目运营。 四、产权式酒店操作模式运营图： 发展商 投资者 酒店管理公司 酒店经营公司 销售产权 发展商子公司 管理酒店事务 委托经营 出租经营或合 作经营 关系流程 回报流程 返租回报 通过组建商业公司的形式，将 本项目酒店返租 / 包租销售执 行主体由“房地产开发企业” 转变为“酒店管理机构”， 规避国家政策法规壁垒。 五、产权式酒店投资回报策略 1 ： 收益模式： 年 5 ％固定回报＋ 30 ％客房利润 ＋ 60 天 / 年免费住宿权 付款方式： 首期 30% ， 70% 银行 20 年按揭贷款； 收益特点： 需 6 年就能回收首期房款；如业主将每年 60 天的使用权转让， 扣除银行按揭利息， 40 年实际可得 140 万元，年回报率高达 23.5% 。 如：深圳大梅沙海景酒店。 产权式酒店投资回报策略 2 ： 收益模式：送一成首期＋ 20 年免月供＋ 20 天 / 年免费居住＋ VIP 消费卡 付款方式： 首付二成，送一成首期 收益特点： 只需交纳首期两成，投资门槛低， 20 年免月供，理财方式极为简便； 免费入主权及 5 万元消费卡赠送，收益内容丰富 如：深圳东方银座。 产权式酒店操作案例 ---- 东方银座 返租销售方案： 首期 2 成＋ 1 万元，发展商再送 2 成楼款， 6 成－ 1 万元楼款 20 年按揭， 20 年发展商代供 20 年内每 2 周有 1 天入住权，即每年 20 天 瑞雅国际酒店业管理有限公司管理，准五星级。 折前均价为￥ 15 ， 625/ ㎡，其平均单位面积为 54.36 ㎡，平均 每单位总价款为￥ 849 ， 375 ； 收益模式：送 5 ％首期款＋ 15 年免月供＋四天 / 月 免费居住 付款方式： 首期 25% （首期实为三成，另外 5% 发展商不再收取） 收益特点： 倡导了一种“永不供楼”的理念，与酒店管理公司签 定认购物业 15 年的租赁合约（发展商作担保），由 酒店经营方帮酒店经营，经营收入代为支付按揭供 款。租赁期间，业主每月有四天可以免费享受自己 的物业，同时享受五星级的酒店服务。 如：深圳丹枫白露。 产权式酒店投资回报策略 3 ： 产权式酒店操作案例 ---- 丹枫白露 销售方案：均价： 9,300/m 2 起价： 6,500/m 2 首期 3 成，首付 18 万，永不供楼 以美式公寓时尚潮流，户型以跃式双套房（两房两厅两卫） 业主可选择将自己的物业出租给酒店管理公司，租约的年限可 选择 20 年、 5 年、 15 年等 每月有 4 天入住权，即每年 48 天 三九大酒店 管理 。 收益模式：永久委托，阶段性回报方式 付款方式： 首付 17.8% （另外 12.2% 由开发商支付）， 收益特点： 20 年永不供楼，每年 18 天免费入住。并与经营管 理公司签订永久合同，第 21 年至第 43 年（土地年