营销策划惠州风华世家项目营销策划案.pdf

营销策划 惠州风华世家项目营销策划案 第一节 地盘包装 1 、形象墙：大面积、个性化的形象墙展示是对消费者多层渗透的一个部分，同时可以吸引“眼球”，扩大项目影响力。 2 、建筑主体：建筑主体选用大面积的条幅进行包装，是一种简单而成本低，同时具有实效和时效的包装宣传方式。 3 、前广场、内环境：室外的广场状态直接表达了开发商的开发理念，环境的提前展示是一种信心和实力的表现，户外遮阳伞与桌椅则体现了人性的关怀， 项目价格支撑都源于这些细节的完美。 4 、看楼路线：注意点：通风、采光良好，柔和色彩的运用，灯光展板渲染气氛，转折处处理，信道中的导示。 5 、导示系统：实效营销，昭示导示系统的有效运用是区域性实效营销的重点工具。 第二节 售楼处 1 、 售楼处的位置选择 本项目售楼处应该放在演达一路靠近项目的一侧，置于商场首层的靠南侧位置，销售通路和进料口应该完全隔离。 2 、 装修风格要求 售楼中心是直接面向客户的场所，也是客户评判发展商及项目质素的重要考虑因素。本项目户型的分极化，导致推广的两个阶段客户定位和形象定位差异明 显，前期“精致生活代言人”和后期“世家尊崇生活”的差异化要求项目售楼处在项目销售前后也应有所变化，因此售楼处的装修要注意以下几点：  售楼处的设计最好能够弹性化，以满足销售推广在第一阶段和第二阶段上的差异性。总规划面积 400 平方米左右，第一阶段只用 200 平方米，其它作后台 仓库使用，商铺和大户型推广时，原来的后台部分变为前台，原来前台适当整修以调节适应销售的调整；  接待区布置正对售楼处入口，方便业务员看到来往客户的位置，但应该保持一定的角度，避免直视，导致客户不自然；  在接待区要通过背景板营造视觉焦点，背景板可以展示楼盘的 LOGO 、名称，也可以用图片展示一种氛围，接待区灯光要作特别的处理，考虑天花的悬挂；  室内灯光要明亮，重点地方要有灯光配合作为强调，如展示板、灯箱和背景板等；  配合楼盘性质（产品定位和形象、客户定位）营造氛围，本项目应该第一阶段体现“温馨、舒适和品质感”第二阶段的售楼处在第一阶段的基础上，增加 豪华和尊贵的元素（不需要多的改变，只要改变部分符号元素就可以达到效果）；  主要卖点应该有明确的展示，比如通过展板、模型和图片等，此外必要的地方应该布置小装饰品和绿色鲜活元素。 吊饰、背景墙、沙盘 3 、 功能区间的分布 4 、 办公用品 销售大厅——电话6 部，饮水机 1 台，音箱设备（提前接线）、无线MIC 、大屏幕背投电视，空调接待台（双层），洽谈桌椅8 套、沙发 1 套、接待台 座椅 8 个，绿色植物若干 经理室——桌椅 2 张、办公台 1 张，文件柜，ISDN 上网电脑，打印机、传真机、复印机、POS 机、保险柜、点钞机各 1 台； 其他——更衣室衣柜和桌椅各 1 个，纸娄，烟灰缸，纸巾，复印纸以及销售物料 第三节 样板房 1 、 样板房选定原则及应用  户型占小区总户数比例大、重点推介户型及难点户型，方便客户参观，能够有一定的代表性  在本项目中 112 平方米的三房两厅户型占总套数的近 40% ，可以设两套样板房；四房158 平方米户型和 183 平方米户型各设一个样板房；小两房设 一个样板房；大三房也可以考虑设一个样板房 2 、 装修的总体构想 本项目各个户型所面对的客户群相对是比较明显的，我们在样板房的装修方面应该以适应各户型的主力客户为基本原则。 典雅大三房——中层管理人员和专业技术人员、部分生意人和商贩 温馨中三房——公务员及金融、学校、医务人事、部分中层管理人员和专业技术人员 舒适小四房——生意人和商贩、中层管理人员和专业技术人员 阔绰大四房——生意人和商贩、部分企业老板及高层管 个性小两房——新兴白领，部分公务员及金融、学校、医务人事 据此，样板房的设立和装修均应从符合上述买家的身份特征和需求出发，提高物业品质，突出户型和结构优势，每个细节部分都充分考虑档次和实用并 重，给客户居家生活的氛围，做到实实在在煽情。在几种不同风格的样板房中，我们针对几类客户具像描述，目的是根据他们的身份特征和喜好，使样 板房能够引导客户产生这样的心理共鸣：这就是我心中所理想的，但一直没有描述出来的生活。 3 、 具体装修建议 1） 典雅型 房号 户主 籍贯 年龄